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バリューアップ効果

2015年2月1日「日曜日」更新の日記

2015-02-01の日記のIMAGE
バリューアップによる効果は、大きく分けて2つあります。1つ目の効果は、毎年のキャッシュフローの増加によって、その不動産に対する投資家の毎年の利益、投資利回りが向上することです。例えばZ不動産会社が、ビル全体の80%のテナント(入居者)が埋まっている、年間の純営業収益が5000万円のビルを10億[9で購入したとします。このビルの投資利回りは5%(5000万円÷10億円)となります。ビル購入後にZ社がテナントを85%まで埋め、ビルの純営業収益を7500万円にすることに成功したとします。すると投資利回りは、7.5%(7500万円÷10億円)に上昇することになります。2つ目の効果は、毎年のキャッシュフローの増加によって、結米的にその不動産を売却するときの価格が上がることです。前の例でいえば、年間の純営業収益が7500万円になったビルを売却するときに、周辺のキャップレートの相場がビルを翼ったときと同じ5%だとすれば、売却価格は15億円(7500万円÷5%)となります。元々10億円で買ったビルが、バリューアップによって15億円のビルに変身したわけです。毎年の純営業収益の改善効米はプラス2500万円(7500万円-5000万円)ですが、ビルを売れば、プラス5億円(15億円-10億円)もの改善効果となるのです。ビルのキャッシュフローの改稗によるバリューアップ効米がいかに人きなものであるかが、おわかりいただけるでしょう。

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