管理人はだれ！？

2015年4月8日「水曜日」更新の日記

従来、日本の不動産取引ではデュー・ディリジェンスの慣行はなかった。なぜなら、日本においては投資の利益不動産を投資物件として売買することは少なかったし、また、民法より、主に「瑕疵担保責任」があり、取引後瑕疵が発見された場合は売り主がそのリスクを負担することが原則となっていたからである。また、日本が単一民族国家に近い状態であったこともその一因であるかもしれない。アメリカは多民族国家で人々の意志疎通が難しく、したがって誰からも客観的に理解できる公明かつ正大な取引手続きを目指さざるを得なかったが、日本においては同一民族の気安さ信頼関係からそこまでの徹底的な調査の必要は感じなかったのではないかと考えられる。不動産の鑑定評価においても、対象不助産の確定および確認、一般的要因の分析、地域要因および個別的要因の分析などを行って評価対象不動産の経済価値にアプローチすることから、デュー・ディリジェンスとほぼ同様の手順による調査が実施される。しかし、日本においてはアメリカのような本格的なデュー・ディリジェンスは行われてこなかった。たとえば、いわゆる貸ビルの鑑定評価において収益還元法を適用する場合、収入は提出された賃貸借契約書の賃料をベースに算定している。しかし、アメリカの本格的なデュー・ディリジェンスにおいては、売り主であるオーナーから銀行の通帳などの提示を求め、賃料が本当に契約書どおりに支払われているのか。

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