管理人はだれ！？

2015年7月17日「金曜日」更新の日記

修繕の対象となる建物を構成している部材は、建物の部位により傷みの度合いが異なります。また、同じ材料を用いている場合でも、雨・風などの影響を直接受ける部位では、他よりも傷みが早まります。まして、材料が異なる場合には、当然違ってきます。すなわち、修繕対象の部位を工事種類別に分類しても、部位により修繕周期は必ずしも一致しません。これらを厳密に判断すると極端な場合、毎年修繕工事を行うという状況にもなりかねません。一方、マンションの修繕工事は、住みながらの工事であるためさまざまな制約があり、修繕工事が日常的に行われることは、かなり問題があります。したがって、一定の時期に行われる大規模修繕工事などの周期にあわせ、できるだけ類似する修繕工事の周期を集約することが望まれます。これらのことから、修繕周期の設定に際しては、各部材の耐用年数の許容範囲内で、一定の期間にまとめて修繕工事を実施することが考えられます。また、計画修繕の中には足場仮設などが必要なものもあり、さらに、建物の耐久性から同時に行っておくことが望ましい工事もあります。これによりコスト面でのスケールメリット、仮設などの共同使用も考えられ、より経済的に工事を行うことができます。長期修繕計画の、部位別項目の修繕周期の一例です。これを見ると、外壁改修の一二年の周期を基本として、鉄部などの塗装、鉄部・金物等の改修、さらに、バルコニー・階段室床防水の周期を設定しています。これらの周期を六年、一二年に分けることにより、一二年目の外壁改修時には、関連する改修工事をできるだけ同時に実施することをもくろんだものです。修繕周期は、工事実施時期の一応の目安ですが、それにおいても傷みなどの状況の予測、工事実施時期の判定が困難なものもあります。例えば、屋根防水などは傷みの兆候（雨漏りなど）が出てからでも、十分対策は立てられます。また、設備関係では、耐用年数を超えても健全なものが多くみられます。したがって、これらの修繕項目では、修繕周期に一定の幅を持たせておくことが必要でしょう。この幅の範囲内を目安として、実施を予測することとなります。

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