管理人はだれ！？

2015年7月22日「水曜日」更新の日記

長期修繕計画は、作成の目的やその内容・精度によって、かなりの違いがあります。入居当初の段階のものと、二○年を経過したものでは、内容・精度が違ってくることは「26大規模修繕のサイクルをどう考えるか」の見直しの項で述べます。長期計画の内容・精度をそのマンションの実情に合った的確なものとするためには、策定にかなりの時間を要し、また、それだけの費用がかかります。したがって、どこに依頼するかは要求する内容によって検討する必要がありますが、一般的には次のような機関があります。①管理会社に策定を依頼する。：日常管理を管理会社に委託している組合では、管理会社が引き受けてくれる場合があります。ただし、これらは大手・中堅の管理会社で、小規模の技術部門を持たない管理会社では無理でしょう。過去の例では、ある管理会社が長期修繕計画の策定依頼を受けたものの、担当する技術者がいないことから、窓口担当者が他のマンションの事例を参考に「見よう、見まね」で作成したために、実情とはかなり異なったものとなり、後日の組合総会で、おおもめになったこともあります。また、管理会社の場合の策定費用は、サービスとして無料のものと、有料のものがありますが、無料の場合は、かなり大ざっぱな計画になると思われます。有料の場合でも、修繕周期の設定・修繕費などで、工事を受注する立場での計画となる場合があり、注意を要します。②（財）マンション管理センターのコンピューター・システムを利用する。マンション管理センターでは「マンションの修繕積立金算出マニュアル」を発行しており、これに基づいて住んでいるマンションの概要を入力データー票に記入すると、コンピューターが修繕周期の目安と、必要となる戸当たりの概算修繕穣立金を算出してくれるものです。利用料金は、マンションの規模（棟数）などにより異なります。入居時などで、修繕積立金の設定が曖昧な場合、また、必要とする積立金の概算を把握したいときなどは、有効なものと思われます。③特定の設計事務所（建築家）に策定を依頼する。設計事務所が作成する場合は、長期修繕計画の対象となる修繕項目や修繕周期をどう考えるかでおおむね策定されます。したがって、建物診断により傷みの状況などを把握し、建物の仕組（部位）によりそれぞれ適切な修繕周期を設定し、計画修繕曲の算出、現行の修繕穣立金との関係を検証します。長期修繕計画としては、最もオーソドックスなスタイルのものですが、そのマンションの実情に即したものを作成することができます。策定費用は、建物形態・規模、診断機器を用いる設備関係の診断の有無により異なりますが、一○○戸程度の一棟のマンションでおおむね一○○万～一五○万円程度でしょう。他に比べ一見高額に思えますが、計画の説明、建物の状況と今後のメンテナンス方法などについての提案もあり、マンションの今後の維持管理をキチンとしたものとすることを考えれば、決して高いものではありません。これらの作業を行ってくれる設計事務所などは、日本建築家協会、マンションの居住者団体などに問い合わせることにより、紹介してもらうことができます。

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