管理人はだれ！？

2015年12月16日「水曜日」更新の日記

信託の仕組みは、｢委託者が財産を信託してその財産権を受託者に移転し、受託者は受益者のためにその財産の管理処分を行いその財産から生じる利益を受益者に交付する｣(信託法1条)というものです。
不動産ファンドにおいては、｢委託者(当初委託者兼受益者)｣は、対象不動産の原所有者(売主)、｢財産｣は、当然投資対象となる不動産、｢受託者｣は、不動産の信託を受けて受益者たるＳＰＣのために対象不動産を管理処分する信託銀行、そして、｢受益者｣は、売主から信託受益権の譲渡を受けて信託財産(対象不動産)の利益を享受するＳＰＣとなります。
なお、信託受益権とは、「信託財産から生じる利益を受け取る権利のこと」をいいます。
信託を活用した場合の不動産ファンドは、「①投資家からの出資金とノンリコースローンで対象となる（不動産を売主が信託銀行に信託して得た）信託受益権を取得し、②信託された対象不動産を信託銀行がテナントに賃貸することによって得られる賃料等の収入から信託銀行により配当される信託配当で、レンダーに利払い等を行った後に投資家に運用益（インカムゲイン）を分配し、③最終的に当該信託受益権を処分した売却代金から、まず、レンダーに借入元金を返済し、その残余から投資家へ出資金を償還（出資元本の返済）してさらに残余があれば売却益（キャピタルゲイン）を分配する仕組み」といえます。
　また、不動産ファンドにおける信託は、「受益者の指図により受託者が対象不動産の管理処分を行う｣というであることが一般的です。
しかし、実際の不動産運用事業は受益者たるＳＰＣからＡＭに委託されています。
したがって、上記の指図権もＡＭに委託され、信託銀行はＡＭの指図により対象不動産の管理処分を行うことになります。

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