管理人はだれ！？

2016年3月9日「水曜日」更新の日記

不動産投資では目的に応じて物件を選ぶことが重要です。
なぜなら保有期間の長短、節税対策か否か、キャピタルゲイン目的かインカムゲイン目的かなど目的が異なれば、購入すべき物件の立地など物件特性も異なってくるからです。
先ほどのＣを例にとって詳しく説明しましょう。
「老後の年金補完が目的」という場合で、融資を受けて購入したとします。
極端に言えば購入時点からしばらくの間は、収益はすべてローン返済にあてて手元に残るお金はゼロでもＯＫなはずです。
それならば、できるだけ寿命の長い物件つまり新しい物件、かつ安定した賃貸需要の期待できる物件を購入したほうが良いと考えられます。
融資を利用した場合、仮に退職と同時に融資の返済が完了すれば、その瞬間から投資した不動産による収入のほとんどがそのまま収入（収益）になります。
そして、その後は、多少家賃の下落があっても物件があなたに変わって働いて稼いでくれるわけです。
これで目的達成です。
自分の目的があやふやだと、物件を選んでいるうちに「こっちは利回りがすごく良いな」などと目先の利益へと引き寄せられてしまいがちです。
あるいは融資が下りたから、物件が破格だからという理由で購入に踏み切ってしまう。
もともと年金の補完が目的だと思っていても、甘い話でゴールが霞んで見えなくなってしまうと、当初の目的とはまったく条件の合わない、希望からズレた物件を買ってしまう危険性があります。
例えば、目先の利益だけを考えて高利回りの古い、駅から遠い物件を購入することです。
利回りが高いためすぐに収益があがって満足するかもしれません。
でも、実は、古すぎて老後まで建物がもたない、長期運用が不可能という結果に終わるはずです。
融資の返済が終了しないうちに、多額の修繕費を出費しなければならなくなったり、あるいは古くて駅から遠いため、長期にわたって空室になってしまったりと、購入前に見込んでいたほどの利回りを維持できなくなります。
高利回りだからと期待していた現在の収益はおろか、将来に期待していた収入まで、どんどん目減りしてしまうこともあるのです。
自分はそんな馬鹿なことはしないよ、と思われるかもしれません。
でも、こうした失敗談は本当によく目にするのです。

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