管理人はだれ！？

2016年3月23日「水曜日」更新の日記

百年にもわたって、住宅を大切に保持しようというスケルトン・インフィル住宅が普及すれば、おのずとそこには中古住宅の市場が確立されることになる。なぜなら、高品質な中古住宅の資産価値が認められれば、従来のような「建て替え」ではなく、これまで住んでいた住宅を売って、別の中古住宅へ移り住む「住み替え」が活発になるからだ。 　もちろん、欠陥住宅は論外だが、新築物件よりも、築年数が四十～五十年の中古物件のほうが価値が高いといった事例が出てくれば、住宅の質やメンテナンスの重要性とともに、中古住宅市場が活気を帯びるようになるはずだ。 　Ｎ社では、同社が設計・施工した物件について、その完成時に顧客に対し「家の履歴書」なるＣＤ‐ＲＯＭを配布していることは先にも述べた。これには、住宅の設計・施工図面、各種検査と結果、施工時の現場写真など、竣工した住宅についての詳細な情報が収録されている。 　なぜ、こうしたＣＤ‐ＲＯＭを作成し、顧客に届けているのだろうか。 　「これからの住宅市場を見据えたとき、ストックビジネスとしての中古物件が見直されていくのは明らかです。では、いかにして中古住宅市場を展開し、活性化させていくのか。それを念頭に置いたうえで、「家の履歴書」をつくっています。 　これまで日本では、中古住宅流通はほとんど成り立っていませんでした。しかし、耐久性・安全性が高い高品質の住宅には、リフォームやメンテナンスを繰り返して長く住みたいという顧客の要望があります。そろそろスクラップ・アンド・ビルドの時代はひと段落し、孫の世代まで住みつづけられるような住宅を重視する機運が高まっていくでしょう」 　一般的に、日本の住宅は築十五年を経た物件に関してはほとんど資産価値がゼロとなり、売却するのはむずかしかった。そのため、建て替えが主流になっていたのである。だが、解体するには費用がかかるし、産業廃棄物を増やすことにもなる。 　住宅取引に占める中古住宅市場の割合を見てみると、イギリスが八八％、アメリカが七六％と、圧倒的に主流であるのに対し、日本はわずか一一％でしかない。 　日本で中古住宅市場が小規模な理由は、中古住宅を売買するよりも新築住宅を建てたほうが資産価値が大幅に高まるという理由からだ。そのため、中古住宅に手を加えて大事にして住んでいくよりも古い住宅を壊して新築することのほうが重視されてきた。 　それに、中古住宅の賃貸市場も小規模であり、家主が転勤や移転のときに中古住宅を賃貸しようとしても、なかなか入居者がいない。その結果、廃屋状態となった中古の空き家が増えてしまっていた。 　こうした日本の状況はすぐには変わらないだろうが、将来的には、中古住宅市場が活性化する可能性が高い。そのとき、中古物件の大幅なリニューアルや、適切な補強工事が求められるようになるのは確実だろう。 　しかし、そのとき設計・施工図面はあるのか、地盤はどうなっているのか、基礎や構造はどうなっているのか……。こうした基本的な情報がない中古住宅がほとんどである。なぜかというと、これまで住宅業界では、築十年や二十年の中古住宅をリフォームしたり補強工事をするなどして流通させようという発想はなく、ましてやそうした需要もなかった。鉄筋コンクリートのピルでさえ、築二十～三十年ほどで壊されて建て直されるなか、中古の木造住宅の建物を資産として長く保持するトレンドは生まれなかったのである。 　「しっかりとメソテナソスをして品質を維持していたとしても、分譲住宅を購入した人の多くは設計・施工図面を受け取っていないので、リフォームをする際には建築確認書を頼りにするしかありませんでした。しかし、施工図面がないと、どこに梁があり、筋交いがどうなっているのかわかりませんから、センサーを使って調べなければならない。まさに手探り状態です。 　現在、当社はリフォームを積極的に手がけてはいませんが、今後、当社が供給した住宅が築十年、二十年を経たとき、リフォームを受託するケースが出てくると思います。そのとき、その住宅に関するデータが残っていなければ、柱の状態を探って図面を起こさないといけません。そんなことがないように、半永久的に保管しようという意図のもと、「家の履歴書」をお客さまに渡しているのです」

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