管理人はだれ！？

2016年4月13日「水曜日」更新の日記

不動産には，地代あるいは家賃を支払ってでも使用価値のあるものと，地代あるいは家賃を支払う価値のないものがあるといわれます。なかには，更地より借地の方が価値が高いものがあります。更地なら何にでも使えそうですが，収益を生まない更地もあります。相続税の路線価では，借地は更地の50～90％と表示されています。一般的には，借地の方が更地より価値が低いのが当たり前ですが，借地でも借り手がない土地，収益を産まない利用価値のない土地があります。バブル期に盛んに売られた原野などがそれです。マイナスの価値しかもたない土地としては，たとえば次のようなものがあります。①自宅敷地の裏山で2,000㎡あるが,鬱蒼とした断崖絶壁の竹藪で,戸建て分譲地にするにしても，造成費の方が土地価格を上回るため，マイナス評価となる。②20,000㎡を超える傾斜地だが，下水道等のインフラ整備が困難で，戸建て分譲地としても開発できない。③土地が水銀等で汚染されており，その除去費用が土地の原価を上回り，やはりマイナス価値となる。④問口が1ｍしかない袋地(L字型)のため，建築基準法上建物が建築できないし，資材置き場にも使用できない。また住宅に囲まれており，日当たりが悪いため菜園にも使えない。⑤相続税の評価額は7,000万円以上だが,沼地のため全く利用価値・市場価値がない(なお，この土地は更正の請求により400万円になりました)。しかし，土地所有者はこうした土地でも，毎年数十万円以上の固定資産税や都市計画税を支払っているのが現実です。河川の改修工事や橋梁工事等をするときに，河川敷にある私有地が買収されることがあります。他には使い途がないこうした土地は，周辺の土地を100とすると，その5～10％の価格で買収されます。市場価値はありませんが，用地買収では，最低の値付けとして，そうした割合が設定されます。50％というと，建築できない土地の価値です。こうした土地の利用方法としては，菜園や資材置き場くらいでしょう。一方，Ａ地は間口と奥行の寸法次第で70～80％の価値になります。そうしますと,Ａ地とＢ地の価値を面積按分して75％の価値になります。また, 50%は，市街化区域と市街化調整区域の差にも表れます。市街化調整区域内で建物が建てられない土地は，市街化区域内の土地のおおよそ50％の価値になります。そして，市街化調整区域内でも建物が建てられる土地は，市街化区域内の土地の70～80％の価値になります。ただし，この割合は概算ですので，一応の目安として見てください。

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