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色々条件を変えてシミュレーション

2016年5月13日「金曜日」更新の日記

2016-05-13の日記のIMAGE
 「足切り」がすんだら、次はキャッシュフローの確認です。「キャッシュフロー(フリーキャッシュフロー)」とは、お金の流れ(現金収支)のことで、これがプラスであれば、手元にお金が残ること(黒字)になります。  不動産を貸すと、毎月賃料が入ってきますが、それがすべて手元に残るわけではありません。  まず、建物の管理費などがかかりますし、固定資産税などの税金も払わなければなりません。  さらに、ローンを利用すれば、ローンの元金と利息を返済しなければなりません。  賃料からこれらを差し引いたものが「キャッシュフロー(フリーキャッシュフロー)」です。 キャッシュフロー= 想定年間賃料 - (固定資産税、管理費など)ー ローンの返済  これが黒字なら問題ありません。  しかし、もし空室が発生したり、家賃相場が崩れたり、ローンの金利が上昇したり、管理コストや修繕費用が予想以上にかかると、手元にお金が残るどころか、赤字になって持ち出しが発生することになります。 <想定年間賃料>  広告に書いてある想定賃料には、誇大広告気味のケースがあります。そこで、自分なりに先ほど挙げたインターネットのサイトなどを利用し、必ずチェックしてみましょう。  また、現在はその賃料で貸せても、周辺の賃貸市場の状況によっては、次に空室になった際、値下げしないとなかなか入居者が見つからないケ-スもあります。  周辺の賃貸市場の状況、具体的には競合の有無や空室の発生率、賃料のトレントなどについて、そのエリアの不動産会社に聞いてみるといいでしょう。 <固定資産税、管理費など>  固定資産税は、土地、建物、設備機器などに対して、毎年かかる地方税です。土地、建物それぞれに地方自治体が「固定資産税評価額」を算定しており、それに基づいて税額が計算されます。  管理費は、マンションの共用部(エントランスホールや廊下など)の清掃、エレベーターのメンテナンス料、電気代などのために毎月支払うものです。  マンション(区分所有)の場合はそのほか、10年から15年程度の間隔で行う大規模修繕(屋上の防水工事のやり直し、外壁の塗り替えなど)のための積立金も毎月支払わなくてはなりません。 それぞれの金額については、不動産会社に聞けば教えてくれるはずです。  それに加え、マンション(区分所有)では修繕積立金がどれくらい貯まっているのか、大規模修繕のこれまでの実施状況や今後の予定も聞きましょう。買ってすぐ、大規模修繕が行われ、積立不足から何十万円もの一時金が徴収されるケースもあるので、要注意です。 <ローンの返済>  難しいのが、「ローンの返済」です。ローンの条件は、その人その人の個人の属性(年齢、職歴、信用状況、個人資産内容、銀行との交渉能力など)によって変わってくるので、自分で計算する必要があります。

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