管理人はだれ！？

2016年5月29日「日曜日」更新の日記

借地契約の終了事由のうち前記の第１から第３までの場合には，借地権者は，契約終了時に存在する建物の買取りを土地所有者に対して請求することができる(借地借家法13条)。また，第４の場合のうちでも，賃借権の無断譲渡または賃借物の無断転貸を理由とする契約の解除の場合には，建物の買受人は，土地の賃貸人に対して建物の買取りを請求することができる(借地借家法14条)。それ以外の終了の場合には,買取請求権は認められていない。買取請求の意思表示がなされると，直ちに建物の売買契約が成立したとみなされる。賃貸人の側の意思を問わない点に形成権としての性質が認められる。売買の価額は｢時価｣であるが，その評価について争いがある場合には最終的に裁判所が判断する。買取価格には，借地権の価格が含まれないが，建物の時価の決定においていわゆる｢場所的利益｣を考慮することが次第に広く認められるようになっている。【造作買取請求権】借家人は，賃貸人の同意を得て建物に付加した建具,畳その他の造作を，契約の終了時に賃貸人に時価で買い取らせることができる。また，入居時に賃貸人から買い受けた既存の造作についても同様に買取りを請求することができる(借地借家法33条)。例えば,賃貸人の承諾を得てクーラーを設置した借家人は，立退きにあたってその買取りを求めることができるし，買い取った賃貸人が次の入居者にそのクーラーを再譲渡した場合には，買い受けた入居者が立ち退く際に再び買取りを請求することができる，という仕組みである。この造作買取請求権は，新借地借家法のもとでは当事者の特約によって排除することができることとなった(借地借家法37条参照)。【費用の償還請求権】建物や造作のように独立した物であって，賃借人の所有に属するものは，買取請求の対象となるが，同じく費用を投じた場合でも屋根を修繕したとか壁を塗りかえたというように独立した形を残していない場合には，それらは既に建物の一部として賃貸人の所有になっているので，買取請求ではなく，費用の償還請求という方法で返還してもらうことになる(民法608条)。これは主として借家の場合に問題になることである。本来，賃借人が賃借物を使用するうえで必要な修繕の義務は，賃貸人が負っている(民法606条)。そこで，賃借人が費用を支出した場合でも，賃貸人が本来負担すべき必要費を出したときは,賃貸人に対して直ちに償還を請求できる(民法608条１項)。これに対して，家屋を改良した場合のように必要費以外の有益費を出したときは，契約終了のときその効果が残っている場合に限ってその償還を請求することができる(民法608条２項)。

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