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住宅は「供給過剰」と 「需要一巡」の時代へ

2016年6月11日「土曜日」更新の日記

2016-06-11の日記のIMAGE
 日本では、「土地神話」や「土地本位制」 といわれるほど土地の資産価値を高く評価し てきた。  その背景にはそれなりの現実の需要の強さ があったことは事実である。それは、日本経 済の高度成長に伴う人口の大都市圏への集中 化であり、企業のオフィスと工場建設による 土地需要の旺盛さであった。  基本的には土地供給の政策が積極的かつ総 合的になされなかったために人為的、部分的 な供給不足現象が起きたにすぎなかった。  しかし、最近では様子が一変しつつある。  長引く不況対策の一つとして住宅建設を積 極的に後押しする政策がとられており、短期 的には集中豪雨並みの大量住宅供給がすすん でいる。  一方、長期的視野に立って住宅の需給関係 を見ると、総住宅数は総世帯数をすでに上回っており、数量の上では住宅問題は解決しつつある。ただし、三大都市圏の地域的問題や広さなどの質の問題は残っている。  そのため、三大都市圈の農地の宅地化か促 進されたり。加えて、重い相続税、保有税に よる土地売却も増加しており、いずれ住宅の 需給も緩和されていくことは確実である。  バブル崩壊から今後を予測すると、第一段 階では、価格高騰により需要は急減し在庫は 増加した。  第二段階では、在庫処分のため値下げして 売却し在庫を減らし、同時に供給が抑制され た。  第三段階では、住宅ローンの低金利政策が とられ、新築住宅の需要を喚起したがその結 果、中古住宅、賃貸住宅の在庫を増加させた。  第四段階では、住宅全体の在庫が増え 「質」が問われ始めた。  第五段階では、価格の抑制が続くととも に、住宅需要が一巡して立地、広さ、環境な ど全体的な質が求められるときである。  第六段階では(今後)、住宅供給過剰と金 利上昇の出現で、需要は後退し在庫も増加傾 向となる。  以上の過程をたどることが予測されるが、 人口増加の鈍化、三大都市圈への集中の弱ま り、低金利政策による先取り需要の創出など によって今後しばらくは、住宅需要の一服感 は免れないし、今後の日本の住宅需要の長期 展望としても過去のような売り手市場の再来 はないといえる。したがって、「住宅需要」 が一巡した後、真に「住宅の質の需要」が浮 上してくるようになる。  今までは、需要に引っ張られてきた不動産 業界は、質の需要に対応していかなければな ない時代を迎えたわけである。逆に、需要者(購入者)側は、住宅選択の幅が拡大するが、質を見極める眼力が試されるときでもあり、成熟化した市場の共通の現象である。

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