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予算設定の上では大切なこと

2016年10月1日「土曜日」更新の日記

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年収400万円程度の人を例にして、概算なのですがサンプルを作ってみました。この場合の頭金の捻出方法は後で述べますが、全体的なお金の流れをここで把握しておいてほしいのです。まず2000万円弱の物件を購入するとしましょう。この程度の物件ですと、都内では中古の1DK程度、近郊でも中古の2DK程度のマンションということになるでしょうか。賃貸に出すことが原則ですので、月額の家賃を8万円に設定しています。これは比較的無理のない設定といえるはずです。購入する前の収入と支出、マイホームとして購入した場合の収入と支出、さらに賃貸用として購入した場合の収入と支出を見て下さい。この表を見れば一目瞭然ですが、賃貸用に購入した場合には、ローンを返済し、生活の質を落とすことなく予備費が約50万円も残ることになります。この秘密は税金の所にあります。つまり、月額8万円の家賃収入に対してローンの支払いは月8万7000円と上回っているわけですから。その分所得税等が減額されることになるのです。この程度のローン支払いで済むならば、決して無理な計画とはいえないでしょう。さらにローンを支払えば支払うだけ物件の担保能力は向上し、インフレにあわせて物件の価値も高まっていきます。この調子で4~5年すれば購入前には信じられないほどの財産が手元に残ることになるわけです。しかし、当然借手がつかないことも計算に入れておかなければなりません。そのために礼金収入等を充当するわけですが、最悪のケースも想定しておくことが必要です。また、物件購入時には登録免許税、不動産業者への手数料、税金等がかかります。マンションの内装を変える場合にはその費用もかかります。全てを含めてだいたい購入価格の1割程度はかかるものですから。そのための資金も必要になります。ですからこのケースでは、2000万円の物件に対して約2200万円は準備しておくことがベターな方法です。1500万円の融資が受けられるならば、700万円の頭金が必要ということになるでしょう。これは一般的には少し難しい額かもしれません。夫婦で共稼ぎをするとしても、一人200万円程度、つまり合計で400万円程度の頭金で予算を立てるのがサラリーマンとしては妥当なのではないでしょうか。そのためには。融資額をもう500万円ていど上げてもらうとか、会社の融資制度を利用するとか、住宅金融公庫を使うといった手が考えられます。いずれにしても、家賃収入は利回り5~6%が妥当ということ、ローン返済は収入の3割程度に抑えるということ、購入時の費用として購入価格の1~1・5割を見ておくということが予算設定の上では大切なこととなります。

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