管理人はだれ！？

2017年1月25日「水曜日」更新の日記

日頃の管理組合運営は、大多数の無関心のうえに成り立っているといっても過言ではない。あいかわらず役員のなり手は少ないし、例年の管理組合総会は新旧の役員に二、三の関心の高い居住者を加えただけというのもめずらしいことではない。だからといって、大規模修繕の運営を理事会や委員会だけで進めていくと、かならず問題がおこる。一戸あたり六〇万円ものお金が動くとあっては、ふだん無関心な人も理事会や委員会の進行具合をじっと見つめている、という意識を忘れてはならない。そこで、理事会や委員会が何をおこなっているのかなど、運営の経過をつねに公開し、広報していくことが大切となる。公開することで、無関心の人たちにも管理組合運営への理解が生まれるし、役員自身が自分たちの運営のしかたを見なおすことにもなる。建築業界には、いまだにバックマージンやリベートの悪習が根強く残っており、役員どうしで広報のあり方を話しあい、情報を公開することは、これらの誘惑を排除することにもつながる。広報活動はかならずしもかんたんなことではないが、できるだけ簡便に、イラストや写真で説明するのが好ましい。文章ばかりでは、詳細に説明したつもりでも、労多くして功少なしになりかねない。集合郵便受けに投げこまれるチラシといっしょに、ごみ箱に捨てられないようにする配慮も必要である。以上のことに留意したうえで、できることなら二ヵ月に一回ていどは「大規模修繕だより」を発行したい。「大規模修繕だより」や掲示板などで、最小限、広報しなければならない事項をつぎにあげておく。①大規模修繕工事の概要(運営の方法、実施時期、工事の内容など)②工事見積り依頼先の選定方法③工事発注先と発注金額④新しい外壁塗装の材料や色の考え方⑤改善工事の範囲と内容このうち「工事発注先と発注金額」は、広報だけではなく、管理組合総会を開催して工事発注会社の選定経過を説明したうえで、区分所有者の承認を得ることになる。玄関ドアを塗替えるていどの中規模の修繕なら二分の一の決議でいいが、一戸あたりの負担額が五〇万円以上ともなると、区分所有法第四五条3項の定めに準じて四分の三の特別決議とすることが少なくない。ただし、四五条3項にある「多額の費用」をいくらと解釈するかは定まっておらず、おおかたの通念にしたがう。共用の玄関まわりを改造するとか、集会所を増築する場合には共用部分の変更になるので、四分の三の決議が必要である。広報のうえでもう一つ重要で、慎重な配慮を必要とするのは、「新しい外壁塗装の色」の決定にかかわることである。工事前の現状色を維持する場合はたいした混乱はないと判断していいが、現状色を変更するときには一定の手つづきが必要である。ただし、意見を集約するために二、三の案を提示し、多数決によって決定するという方法は、かならずしも最良とはいえない。多数決は現状維持に流れやすい。理事会で十分な審議のうえで現状色を変更したいと考える場合は、理事会案を一定の期間掲示して、一般居住者の意見を聞くという方法が有効である。反対意見がない場合には理事会案を決定案とすればいいし、少数の意見がある場合は理事会案の決定経過を説明すればおおかたの賛成を得られる。多数の反対意見が出された場合は、理事会案の見直しをするのがとうぜんである。そのほか、工事着手に先立っておこなわれる「安全祈願祭」や、最後の「竣工式」などにも居住者の参加をよびかけたい。マンションによっては、竣工時に記念のテレホンカードや、昔懐しい紅白まんじゅうを全戸に配ったりすることもおこなわれている。なお、工事中の注意事項などの説明は、広報とは別に、総会での工事発注承認がすんだ後に工事会社によっておこなわれる。一般には、「工事の流れ」「工事中の注意事項」「工事の組織、連絡形態」などを小冊子にして説明会を開催している。

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