設計監理か責任施工か
2017年1月28日「土曜日」更新の日記
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- 大規模な建築工事を企画した経験のない管理組合にとって、数子万円、大規模な団地では数億円の工事計画を推進していくのは、容易なことではない。そこでまず、大規模修繕工事の運営には二つの方法があることを知っておきたい。一つは、設計事務所などのコンサルタントに委託して、建物の劣化調査をしてもらい、その結果から工事内容、使用する材料などを決め、さらに工事中の現場監理を依頼して、工事全般にアドバイスを受ける「設計監理方式」である。もう一つは工事会社が工事の内容を決め、そのうえで工事を施工する「責任施工方式」である。最近は、設計監理方式を採用する管理組合が多くなってきたが、いずれの方式にも一長一短があり、管理組合にとってどちらを選ぶかはきわめて重要な課題である。工事の成否は、方式の選択とその手つづきのあり方にかかっているといっても過言ではない。東京都杉並区にある二五戸のＮハイツは、入居一七年目に外壁工事と屋上防水工事をあわせた大規模修繕工事を、責任施工方式で実施した。工事の着手が一般にくらべて遅れたのは修繕積立金が不足していたためで、もともと設計監理方式は資金面から検討する余地はなかった。管理組合は工事会社の選定にあたって、数社から工事見積りを受理したが、十分ではない資金にあわせて一番安い見積りを提示した会社に工事を発注した。ところが、工事完了後ほどなくして、工事前に漏水していた住戸の漏水が再発、さらには新たな漏水も発生するにいたっている。管理組合は施工会社に補修請求をおこなったものの、会社は事実上の倒産、それ以降の折衝が困難になった。屋上を見ると、旧防水層の上に塗り重ねた新しい防水層はすでに切れており、防水の役割をまったく保っていない状態だった。外壁の付着強度が不足したのは、新しい仕上げをする際に十分な下地処理をしなかったためである。また、屋上防水層が切れたのは、採用した防水仕様がまちかっていたもので、新旧の防水層の収縮率のちがいを配慮しなかった結果による。屋上は建物の最頂部であるだけに、年間をつうじて寒暖の差がはげしい。旧防水層の上に異質の材料で新規防水をする場合には、旧防水層と新規防水層のあいだに緩衝材を設けるのが常識であるが、このとうぜんの処置がとられていなかった。一般に改修工事は、外壁・屋上ともに、手抜き工事かどうかの判断がつけにくい。ましてや、工事に無関心な居住者が多いマンションではなおさらである。このマンションでは、第一回目の工事の七年目に、第二回目の修繕を実施せざるをえないところに追いこまれている。第二回目の修繕にも、設計監理方式か責任施工方式かを考えるうえで重要な経緯があったので、以下にそれを紹介する。
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