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2017年3月4日「土曜日」更新の日記

＜公示原則の後退＞物権取引の安全のためには、その物にかかわる諸権利についての公示を備えさせ、公示のない権利については、法的保護を受けえないものとすることが望ましいといえます（公示原則の徹底）。不動産登記法によれば、登記すべき権利としては、所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・採石権が挙げられています。Ｘは上地売買に際してその土地の登記簿を確認しています。公示原則が徹底されていれば、登記簿に記載がない限り、他になんらかの権利者がいても不都合はないはずです。ところが土地利用権の保護という観点から公示原則が後退させられています。建物所有を目的とする地上権または土地賃借権は、借地上に登記した建物を所有すれば借地権の登記がなくても第三者に対抗できるとされ（借地借家法一〇条）、建物貨貸借、農地もしくは採草牧地の貨貸借も引渡しを受け占有することによって対抗力が認められています（借地借家法三一条、農地法一八条）。また、罹災都市借地借家臨時処理法は、大規模災害があった場合の特例を認めています（同法一〇条、二五条の二）。本事例の土地賃借権についてみれば、本来は「売買は賃貸借を破る」とされるように、債権である賃借権は、その目的物の所有権の移転により維持しえないこととなるところを、民法六〇五条が登記（不動産登記法一三二条）をすることにより対抗しうるものとしたわけです。しかし、この登記については賃貸人に登記に協力する義務がないとされるため（大判大一〇・七・一一、民録二七－一三七八）、実効はほとんどありません。そこで、借地借家法において、賃借人が自己の建物を借地上に保有する場合には、その登記をすることによって（したがって賃貸人の協力不要）対抗しうるとしたわけです。この場合の対抗要件としては、貨借人名義の建物保存登記が典型ですが、これから正当に土地賃借権および建物所有権を譲り受け、その旨の登記を済ませた者も当然に保護されます。また、借地人が借地上に自己名義の表示の登記のある建物を所有している場合でもよいとされています（最判昭五〇・二・一三、民集二九－二ー八三）。他方、土地貨借人は、自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした姓物を借地上に所有していても、土地の新取得者に対し借地権を対抗できないとした判例があります（最大判昭四一・四・二七、民集二〇－四－八七〇）。本事例では、Ｚが必要な対抗要件を備えているかどうかによって結果が異なってきます。

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