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法令上の用途制限と適用条文

2017年3月10日「金曜日」更新の日記

2017-03-10の日記のIMAGE
<法令上の用途制限と適用条文> 法令上の用途制限がある場合に、民法五六六条を適用するのか、同法五七〇条を適用するのかで学説上争いがあります。民法五七〇条は同五六六条を準用していますから、問題の処理それ自体には差異は生じませんが、競売の場合にも担保責任を追及しうるかが異なってきます。民法五六八条は「前七条ノ規定」としており、民法五七〇条但書は「強制競売ノ場合「此限二在ラス」としているからです。判例はおおよそ民法五七〇条によっています。すでに本文中にでてきたもののほかに、工場敷地として売買された土地が旧河川法準用区域内であるために、使用上の制限を受け、結局工場建築ができなかった場合、保安林のうち皆伐採許可を受けたと称する立木を買受けて伐探に着手したところ、その許可はなかったため作業中止を命じられた場合など多くの場合が五七〇条で処理されています。しかし、土地区画整理法などによって仮換地の指定を受けた場合について、「従前の土地の所有者は換地処分の効力が発生するまで、その土地の所有権そのものを失うものではなく、その使用収益を制限されるものであることが明らかであるが。この制限の効力はその土地を口い受けた第三者にも及ぶものである。そして民法五六六条は売買の目的物に。その使用収益を妨げる権利があり。しかもその権利が買主をも拘束するような場合に、売主に担保責任を認めて、当事者間の公平をはかろうとするものであるから売口の目的である土地が換地予定地に指定されて買主がその使用収益について制限を受けるような本件においても、その準用を認めるべきである。」として五六六条によった判例もあります。本事例の場合、建築基準法四二条二項などによる制限は法律として公布されていることであるとはいえ、不動産取引に日常関与することもない一般的当事者にその知識あることを求めるのは当然とはいいがたいのであって、これによってXの善意・無過失を否定すべき理由とはなしえないというべきでしょう。したがって、判例の大勢によって、隠れた瑕疵があったとして民法五七〇条によって処理されることになります。また、どの程度の割合で誤差を生じたのか不明ですが、若干の手直しで済む程度であれば、解除をすることもないと思われます。設計変更などにかかった費用などは瑕疵による批害として賠償請求ができることになります。なお、契約に際して、瑕疵のあることを知らずに契約締結をしたということは、売買契約に際して目的物の品質・性状について誤った認識を持ったがために契約を締結しだと見ることができます。つまり、動機の錯誤があるわけです。動機の錯誤は今日では民法九五条によって無効主張をなしうることが認められています。しかし、動機の錯誤の全てが保護されるわけではありません。判例によれば、動機は意思表示の内容として表示されなくてはなりません。意思表示の内容とされた動機について一般の錯誤と同様の要件のもとで無効主張が認められるわけです。つまり、要素の錯誤(重要性)であること、重過失のないことが必要とされます重要性とは、当事者および第三者においても当該錯誤がなかったならばその意思表示はしなかったであろうとされる場合であるとされています。この錯誤と瑕疵担保責任との関係が問題にされています。判例は、一定の品質の具有を重要なものとして意思表示をしたにもかかわらず、品質に瑕疵があるときは、民法九五条により無効であり、当事者が重要なものとして意思表示をしなかった場合は、瑕疵担保規定により解除しうるにとどまる、あるいは、契約の要素に錯誤があって無効のときは、瑕疵担保の規定は適用されないとしています。学説は担保責任の規定が錯誤の規定を排除するとするのが有力です。本事例の場合、一部手直しをすることで建物が建築可能であるならば、契約を無効にするよりも、損害賠償で処理するほうが合理的といえるでしょう。しかし、解除のほかに考えようもない関係であれば、いちいち解除の意思表示をする必要のない錯誤無効の方が簡単でよいとの見方もでてくるかもしれません。契約関係を解消して、損害賠償を請求しようという場合は、担保責任の規定の方が明確でよいでしょう。

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