管理人はだれ！？

2017年7月1日「土曜日」更新の日記

この不安な老後の時代でも、安定的な生活をしている人はたくさんいます。それは「アパートがあるので家賃が入る」という形を確保している人です。貸家やアパートを持つというのは、安定的な収入の道として昔からありました。日本に年金制度や個人年金の商品がないときでも貸家はありました。決して新しい資産運用ではなかったのです。ただし、昔からある賃貸住宅は、大体が土地を持っていて、そこにアパートや貸家を建てるというものです。事業がうまくいかないときや勤務先の収入が安定しないとき、さらには老後の資金として安定した資産になっています。アパートはその運営からの収益が目的ですから、アパートの売却価格がいくらになるかは考えません。万が一アパート売るという状況があるならば、破産状態になるような借金があるか、相続でもめたようなときです。本来、売却の対象ではないので、「毎月いくら家賃が入るか」だけで完結するのです。自分の土地に新しくアパートを建てようとする人も多いのですが、新しい動きとして、土地付きのアパートが分譲されています。これもやはり立地が重要です。都心部か、郊外でも都心に近い駅近でなければ安定的な入居者確保が難しくなります。ですから物件価格も7～8000万円からと高額になります。ただ、アパートローンが用意されており、返済額は高額になりますが、家賃収入も8～10戸分まとまって入りますので、頭金次第ではすぐに収益が上げられるようになります。まとまったお金が準備されたなら、ペイオフ対策や税金対策、相続対策にも非常に有効です。この形態は保有している土地にアパートを建てるという運用益（約7％から10％の利回り）に比べれば、土地を持つことの負担がありますので、利回りは若干減ります。現在提供されている物件では、3％から5％程度になります。地価との関係が大きいのですが、地価は安定もしくは値下がり傾向なので、バブル時代のようには高くはありません。最近では、アパート自体の建設費もハウスメーカーエ場での一貫生産なので、坪単価も比較的割安になってきています。

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