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一戸建てがある人は建て替えではアパート併用に

2017年7月2日「日曜日」更新の日記

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「土地を持っていないと利回りが減るのか、それでは魅力が少ないな」「ローンを借りてまで貸家はもちたくはない」このように考えている人は、自宅の活用が賢明です。自宅が古くなって建て替え期に来たり、中古住宅で古家を建て替えたいというときがチャンスです。従来型の「マイホームを建てるなら注文住宅だ」というような甘い考えではなく、賃貸と自宅の併用の建物を建てるのが賢明です。このような形の住宅はハウスメーカでも、在来工法の工務店でも行っていますので、見積もりを取って検討するといいでしょう。「面倒だから、アパートにしたり人に貸すのは嫌だ」こんな考えの人も多いでしょう。しかし、これからの老後不安、年金不安、さらには仕事やローン返済についての考え方が間違っています。「面倒だから」これでは料来の安心も、現在の安心も確保はできません。自宅の土地を活用し、収入の安定を図っている人も少なくありません。自宅を建て替えるならばそこにアパート併用、空き地があればアパート、このような考え方でしっかりと収益方の貸家を確保しています。それは次のようなメリットがあるのです。自宅の改築でアパートの部分を持つならば、ローン支払いの大部分は賃貸収入の中から捻出できます。ハウスメーカーなどでは、アパート併用型の住宅を企画し、家賃収入のシミュレーションを行っているところがたくさんあります。「アパートなんて地主のやること」このような考えは間違っています。敷地に余裕がある人もない人も、企画によってはいくらでも「収益型のアパート併用住宅」の建設が可能です。特に、都心近くの商業地や住居地域で、建蔽率や高さ制限の緩やかな地域では、3階建て以上の建物を建てることで、収益性も高くなります。ところで、いくらいいアパートを建てても入居者が入らなければ何にもなりません。アパート経営のコツはいかに魅力のある「住スペース」を提供するかにあるのです。他人が入るのだから適当でいい、このような考え方は間違っています。アパート経営のコツは「入居したい部屋と手ごろな家賃」にあるのです。アパートといってもビジネスです。他人にサービスを提供し、その代金をもらうわけなので、いい加減なサービスでお金を得ようという考えでは失敗します。「部屋が埋まらない」という人に限って、地域の相場を無視した家賃設定を行っています。また、「部屋が空いている」とあせって入居させるとさまざまなことが起きます。・家賃の滞納が起きる・周辺の人への迷惑行為・部屋の破壊・滞納の末の夜逃げ・家賃滞納についての居直り・移転費や慰謝料の請求など。このようなことが起きやすいので、あせりは禁物です。それに対して、借りる側に立った家賃設定では、借り手に魅力があり、良質の人が長く安定して入居してくれますから、空き家の心配も家賃滞納のトラブルもなくなるのです。アパート経営や資産運用といえども、借りる人に立たなければ、うまくはいかないのです。

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