管理人はだれ！？

2017年8月13日「日曜日」更新の日記

　中古住宅を事業者がいったん取得し、性能を向上させて再販する買取再販事業。 今やエンドユーザーにも「リノベーション中古」「デザイナーズ中古」などと呼ばれ、不動産購入の人気ジャンルとして定着した。デザインカの向上や値ごろ感ゆえ、かつてネガティブだった「中古」のイメージもずいぶんと変わりつつあるが、こうした買取再販事業者の力も大きいといえる。 　現在、こうしたリノベーション再販物件は圧倒的にマンション専有部（区分所有建物）が多い。中古流通量が戸建てより格段に多いこともあるが、現状性能を比較的容易に確認できることが大きな要因に挙げられよう。そのため近年、急速に新規参入業者が増えている。古くから取り組んでいる担当者は、特に都市部での再販物件の仕入れが難しくなり、数年前よりウマ味が少なくなったと嘆く。 　一方、戸建て住宅の買取再販は、マンションほど活性化していない。その大きな理由は、物件のスペックやコンディションを把握しづらい点にある。しかし逆にいえば、戸建ての買取再販ビジネスには、成長の余地があるということだ。戸建て宅は１軒１軒工法や仕様が違うためマンションのような汎用性はないが、その分目利きになることで、利益率の高い再販モデルの構築が可能ともいえる。 　 そのためには高いインスペクション能力が欠かせない。類型化した集合住宅と違い、工法や規模、コストのかけ方に相当の差がある戸建て住宅は、建物の善しあしを簡単には判断しづらい。購入前の解体は難しいため、目視による現地調査に加え、図面などの基本図書類でどれだけ建物のスペックを推測できるかが勝負となる。また、既存の部材をどれだけ生かせるかのノウハウも要る。生かせる部材を極力生か すことでリフォームコストを低減できるし、産業廃棄物の減少にもつながる。 　 インスベクションに自信がないのであれば、大手ハウスメーカーの物件に絞ることでリスクを軽減することもできる。大手の規格型住宅は、基本性能について安心できること、あらかじめ仕様の推測がしやすいこと、エンドユーザーへのブラッドカ等を有しているため、比較的扱いやすい。在来物件には手を出さず、こうした堅実路線も考えられよう。 　こうした建物の目利きになれれば、資産的に価値がないとされる「古家付き土地」の建物を活用するなど、利益率の高い再販物件を供給できる。他にも競売物件やオークション物件など、一般的でないルートからの取得もしやすくなるわけで、やはりこの分野でもインスペクション能力は重要といえそうだ。

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