管理人はだれ！？

2017年11月14日「火曜日」更新の日記

不動産投資を上場株式や債券への投資と比較した場合のもうひとつの特長は、迎用者のスキル(運用能力)によって高い運用成果を上げることが可能だという点です。 　上場株式や債券の市場では、あらゆる情報が市場で共有されているうえに、新たな状況の変化が起これば瞬時のうちに市場関係者に伝達されます。また、非常に多くの運用者が24時間体制で市場の動きを凝視しており、他の運用者を出し抜いて高い運用成績を上げ続けることは非常に難しくなっています。 実際、独自の情報収集や分析、投資戦略によって積極的に市場の平均を上回る成果を上げようと狙っている運用者の中で、市場の平均(ベンチマークと呼びます)を上回るような投資の成果を上げられるのは、ごく一部に限られています。 　そのような状況の中で、上場株式や債券への投資では、情報収集や分析にコストをかけてベンチマークを上回るような投資成果を目指す積極的な投資(アクティブ運用と呼びます)よりも、あまり手間やコストをかけずにベンチマーク並みの投資成果を目指す消極的な投資(パッシブ運用と呼びます)の比重が高まってきているというのが現状です。 　一方、不動産投資では、株式や債券のような集中的な取引市場が存在するわけではなく、基本的には売り手と買い手の間での相対取引です。取引情報等についても、株式や債券のように市場参加者の間で瞬時に共有される状況とはなっていません。また、不動産は一つひとつが個別性を持っており、同じものは二つと存在しないという点でも、株式や債券とは異なっています。 　これらの不動産の投資対象としての特徴により、不動産投資においては運用者の情報収集能力や分析能力、目利き能力等のスキルによって、投資の成果に差が出てくる余地が存在しています。 　また、REITの先進国アメリカでは、REITのみに投資を行投資信託(REIT自体が不動産に投資を行う投資信託なので、そのREITに投資を行う投資信託はファンド・オプ・ファンズの一種だと言えます)が多数存在していますが、それらの運用成績を集計した結果、アクティブ運用が有効である、すなわちアクティブに運用を行うことによってインデックスを上回る投資実績を上げることができるという調査結果がでています。アクティブに運用を行う投資信託の中央値は統計をとった全ての期間において、インデックスを上回っています。

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