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広告チラシの利回りはウソ!

2017年12月11日「月曜日」更新の日記

2017-12-11の日記のIMAGE
 業者の説明や広告チラシ通りの利回りが得られることはないでしょう。  利回りは、「年間の家賃収入合計÷購入金額×100」で算出されているので、たとえば2000万円の物件を購入して、年間の家賃収入が100万円とすれば「100万円÷2000万円×100」で、利回りは5%となります。  しかし、この5%は表面利回りにすぎません。  実際にはそれだけの利回りを得ることはできません。  このクラスの不動産を購入すれば、固定資産税が年間5万円程度かかります。加えて維持管理費や修繕費積立金が年間12万円程度、そのほか保険料などのコストを加味すると、利回りは3.5%くらいまで下がります。  そして、借り手がいない空き室リスクも想定すると、3%を割り込みます。  さらに、家賃の集金や契約更新といった管理・運営業務を業者に任せると、その3%はさらに下がり、実質利回りは1%くらいになってしまいます。  また、ワンルーム購入の際にローンを組む人の多くはノンバンクの変動金利型ローンを利用しています。  金利が上昇すれば、支払い金利は増えます。  こうなってくると、もう利回りどころの騒ぎではなく、赤字に転落するケースもあるのです。  しかし、これも新築時の賃料から考えた利回りでしかありません。物件が老朽化すれば、賃料は下がっていきます。  新築マンションは一日でもだれかが住めば中古になります。中古になれば値段が下がるのは当然のことです。  実は利回り以上に大きな問題は、ワンルームは買ったその日から元本割れする商品だということです。  それもすごい勢いで元本割れします。  首都圏の中古マンション相場は下落の一途をたどっています。新築マンションがものすごい勢いで建築されているのですから当然です。  バブル崩壊で土地があまり、マンションにして売るのが一番ということで新築ラッシュになりました。金利低下も後押ししました。  でも、その結果、過当競争になってマンション価格が下がったのです。大量供給で需要は先食いされてしまったようで、今後さらに買い手が減っていけば、新築マンションすらだぶつき、そうなれば中古マンションはますます下がることになります。  築2年の物件価格はだまっていても2~3割は下がります。  年間5%の収入で100万円の収入に喜んでいても、資産価値はそれ以上に目減りしているのです。  01年で、首都圏の築四年以上たった中古ワンルームの平均賃料は月額6万9966円でした。  年間で83万9592円となります。  仮にさきほどの年間家賃収入100万円の物件が平均価格まで下がったとしてシミュレーションしてみましょう。  ここから管理費や修繕費積立金などが差し引かれますから、将来的な家賃収入は年間66万円程度になります。  さらに保証家賃は「借り手に貸す家賃の約9割を保証する」ものでしかないのです。 2年ごとの契約更新で借り手がいなければ、当然家賃は下がり、連動して保証家賃も下がります。  それでも、借り手が付かないリスクを考えて保証家賃を続けるなら、年間家賃収入は九割掛けで60万円になります。

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