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空き室リスクの怖さ

2017年12月12日「火曜日」更新の日記

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 マンション経営にとって一番の問題は空き室ができることです。  空室率が上昇すれば、その分賃料収入は入ってきません。空き室でも借入金の返済などの必要経費はかかりますので、収益性やキャクンユフローは悪くなります。空室率上昇の要因はさまざまで、長期的な予測は困難です。  ワンルームマンションが儲かるとか儲からないという話も、家賃収入があってこその話です。  業者によっては家賃保証もしますが、手数料は安くはありません。  それも建物が新しいうちしか保証されません。本当に家賃を保証してもらいたいのは、物件が古くなってからなのに、そうではないのです。  新しい物件の場合、当然ながら借り手は探しやすいのです。だからそういう時だけはテナント保証するのです。  それでもテナントが入らない場合、業者は賃貸料の値下げを要求してきます。  たとえば10万円で貸そうとしていた物件に借り手が入らなかったら、賃料を9万5000円に値下げするように言ってくるのです。  そして、「それがいやなら保証しない」という話になります。業者は最初からまったくリスクがないのです。  そしてその物件が古くなり、周囲に新築物件ができたころには、「もう保証できない」と言いだします。物件が古くなった時こそプロに借り手探しを頼みたいものですが、さっと手を引いてしまいます。  中古マンションの借り手を自力で探すことなど無理ですから、再び業者に頼むと高い手数料と賃貸料の値下げを要求されます。  オーナーの実入りは下がっていくばかりなのです。  その時に「じやあ売ってしまおうか」と思っても、基本的には借り手が入らない物件には値段は付きません。  どう転んでも借金しか残らないという流れなのです。  さらに言えば、ワンルームはスラム化の懸念すらあります。  購入者が実際には住んでおらず、第3者に賃貸されている部屋が多いマンションでは、管理組合が有名無実化し、メンテナンスなどがおろそかになってしまうことも多いのです。すると、マンションは急速に病んでいきます。  とくにワンルームの場合、多くのオーナーがそこに住んでいないため、管理意識は希薄です。総会を開くことさえままならない管理組合も少なくありません。その結果、資産価値はどんどん失われていくのです。

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