管理人はだれ！？

2017年12月14日「木曜日」更新の日記

　ワンルームマンション投資は節税効果があると言われます。 　不動産を取得した時にかかった経費や減価償却費、諸経費などから出た赤字を確定中告すれば、給料から天引きされている所得税の一部が還付されます。 　しかし、節税効果があるのは長く見ても5～6年でしょうが、その効果が高いのは初期投資がかさむ購入初年度くらいです。 　それに節税というのは収入がありすぎて困っている人が考えることです。 　資産家や高額所得者なら、マンションの売却損が出た時に税金でカバーできるということもありますが、一般のサラリーマンには無縁の話でしょう。 　さらに言うなら税制というのは毎年コロコロと変わるものなのです。最初は酒税から逃れていた発泡酒が狙いうちにされたように、おいしい商売はモグラたたきにあいます。 　投資用ワンルームマンションとは、業者がマンション経営に関するリスクをすべて投資家に移し、おいしい上澄みだけを持っていってしまうという商売なのです。 　メンテナンスの費用は取り放題だし、なおかつ賃貸管理も行うので管理料が入ります。 　しかも、少子高齢化で着実に需要が減るので、投資した人は借金だけが残ります。 　不動産投資の大きなデメリッ卜はリセットボタンが押しにくいことです。 　投資用ワンルームは自己資金だけで行われることはまれで、たいていは借入金を併用するため、失敗した場合には多額の借金を抱え込むことになります。 　そう簡単にお金が儲からないということは誰しもわかっているでしょう。 　それは毎日の仕事のことを考えれば、すぐにわかるはずです。 　しかし、自分の仕事を一生懸命やっている人でも投資に対しては甘くなる傾向があります。 　投資というのも一つの事業ですから、自分の会社が新規の取引先と契約するかどうかを検討する時のように、真剣になって相手のことを調べたほうがいいのです。 　こんな話がありました。 　エイズ騒動の初期のころに、「エイズは蚊からもうつりますから、殺虫剤を扱っている会社が買いです」という証券マンの言葉を信用して、薦められる銘柄に飛び付いた人がいました。当然ながら大損しました。 　いまから考えれば笑い話でしかありませんが、いまワンルームマンション投資をやっている人も同じようなものだと思います。 　どんな金融商品にもリスクは付きものです。 　リスクを真剣に考えた方がいいのです。 　トヨタ自動車は「なぜ」を5回繰り返して問題発見につとめるそうですが、投資をする場合は「どうなるか」を5回繰り返して、リスク発見に一生懸命になったほうがいいでしょう。 　たとえばワンルームマンションなら、「借り手がいなくなったらどうなるか」と考えます。 　業者が「テナント保証があるから大丈夫です」と言ったとしたら、「テナント保証が切れたらどうなるか」「その業者がつぶれたらどうするのか」と考えていきます。 　たとえば郊外に新設された大学の学生向けのワンルームマンションを経営するとしたら、「大学がなくなったらどうなるか」と考えてみます。 　少子高齢化を考えれば、大学が不便なところにあったら人も来ないし、都心の地価が下がっていれば、大学も都心に戻っていく可能性もあります。レベルの低い大学ならつぶれてしまう可能性もあります。 　そうしたらそのマンションにはいったい誰が住むのでしょうか。 　業者はそこまで考えていません。誰かに売ってしまえばいいのですから当然です。 　そんな業者にすべてをまかせるなんて自殺行為です。 　しかし、ほとんどのケースはすべて業者任せです。 　「節税になる」「ローンを払い終わったらお金が入ってくる」という言葉を真に受けて、提携ローンまでセッ卜してもらって不動産を買うなんて、不動産投資に対する考え方が甘すぎます。 　いずれにしても日本の土地が暴落する以上、不動産投資に上がり目はありません。要は不動産業者にむしり取られるだけです。それをみんなが喜んでやっているというのがいまの状況です。 　なぜ不動産投資するのか私には皆目見当もつきません。

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