管理人はだれ！？

2017年12月15日「金曜日」更新の日記

　不動産投資とは本来プロでも難しいものです。 　なぜなら土地勘がないと物件のよしあしを判断できないからです。この土地が今後値上がりするか値下がりするかは相当な土地勘が必要です。 　テナントはどこが入るのか、ビルのイメージ、場所のイメージも必要です。 　それに加えてマーケッ卜の需要についても読まなければなりません。 　不動産投資は投資のなかでも応用形と言えるものです。マクロからミクロまであらゆる事象を総合的にとらえなくてはならないからです。 ミクロで言えば、個別のテナントの状況も把握する必要があります。不助産投資というのは素人が簡単にできるものではないのです。 　とりわけ海外不動産投資は難しくなります。自分では見られない場合が多いからです。 不助産ですから国内と同様、修繕費などが請求されることになり、その修繕費の妥当性の見極めができるかどうかで実質の利回りは大きく変わってきます。 　しかも、海外の不動産の価値を判断するのはよほどの専門家でないと無理です。素人が手を出してうまくいくものではありません。 　たとえば、こんな失敗例がありました。 　オーストラリア不動産投資の話で、「オーストラリア最大の企業が入っているから、この物件はいい」と薦められ、購入した人がいました。 　ところが、購入してすぐに企業が出ていってしまい、その物件の価値は下がってしまったのです。なぜその企業が出ていったかと言えば、「手狭になった」という理由でした。そうしたテナントの内部事情まで把握するのはとても難しいのです。 　現在の海外不動産投資はほとんどの場合、業者に丸投げです。 　そうすると、色々なリスクを抱えることになります。 　「テナントがこういうクレームを付けてきたので、修繕にいくらかかります」と言われたら、黙ってお金を出さなくてはなりません。 　出さないとテナントが出ていき、不動産の価値が低下するからです。 　海外不動産投資で成功したいなら実際に現地に住むことです。 　オーストラリアに投資するならオーストラリアに、ニュージーランドに投資するならニュージーランドに移住すべきです。 　そしてマーケッ卜の状況やテナント企業などを見て、いけると思ったら投資すべきであって、「この物件、儲かりますよ」と言われて投資しても、なにもわからないうちに失敗する可能性が高いのです。 　実は日本人投資家は海外では「カモねぎ」扱いです。 　自分は日本にいたままで実際にはなにもわからないのに、「儲かる」と言われるとすぐに投資してしまいます。「修繕費なども謂求すれば請求しただけ支払ってくれるから楽だね」と言っているのを聞いたこともあります。 　海外不動産を紹介する日本の業者は紹介手数料だけもらえばいいと考えています。その後の責任はいっさい関係ないというわけです。 　自己責任の一言で逃げられてしまいます。 　それに「ここは一等地でいいですよ」と言われても、海外では一等地というのがよく移ります。 　いまは確かに一等地かもしれませんが、5年先は廃墟になっている可能性もあります。 そういう物件をもっとも高い値段で買わされているのです。カモと言われても仕方がないでしょう。

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