管理人はだれ！？

2017年12月18日「月曜日」更新の日記

「安定した利回り」「流動性の高さ」などと言われて人気なのが、01年9月に誕生（初上場）したＲＥＩＴです。 　ＲＥＩＴの市場規模が3兆円に達すると言われています。 　投資しないと資金が収益を生まないということもあり、金利の低い銀行預金から不動産に資金が流れているのです。 　ＲＥＩＴは投資家から集めた資金で投資法人を設立し、オフィスビルや商業施設などの収益不動産に投資します。 　そして、そこから得られる事業収益を投資家に分配する仕組みです。 　投資家は投資法人が発行する投資証券（株券に相当）を証券会社で売買し、株と同じように値上がり益を狙うこともできます。 　しかし、一般投資家はＲＥＩＴの実態をどれくらい理解しているのかと心配になってしまいます。 　基本的には、銀行預金よりも利回りがいいから、というのが、ＲＥＩＴが注目されている理由でしょう。 　4％前後の配当利回りが期待できるため人気化していますが、4％という利回りがいかに危険なものかは前述した通りです。 　海外では、不助産投資はリスクをともなうため、10％以下の商品では採算がとれないと判断され見向きもされないのです。 　そもそも日本人の投資家は不動産投資と言う時、地価が上がったか下がったか、すなわちキャピタルゲイン（売却金額－購入金額）について考えることが多いようです。 　住宅を買うならもっともなことですが、不動産投資という観点から言えば、キャッシュフローのほうが重要です。 　ＲＥＩＴの収益（配当原資）は賃料、テナント料、売却した場合の価格です。ですからそれらが高くなること、つまり不動産がどれだけのキャッシュフローを生むかということが大切です。 　海外のＲＥＩＴは当然キャッシュフローを考えます。 　たとえば東京の中央区では免震構造を付けると事務所の用途変更ができ、店舗もつくれました。テナントが入りやすくなり、賃貸料収入がアップします。すると物件のキャッシュフローが上がり、結果として物件の価格は上昇するという仕組みです。 　基本的に外資はキャッシュフローを重視し、キャピタルゲインは二の次です。キャッシュフローを向上させれば、必然的にキャピタルゲインは取れるのです。

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