管理人はだれ！？

2017年12月19日「火曜日」更新の日記

現在ＲＥＩＴはかなりの高値を付けています。ではこの値動きは同レベルで推移するでしょうか。 　それにはまず外資がどのようにして不動産物件の収益性を高めたかを知る必要があります。 　一つのキーワードが物件の地震対策です。 　地震対策の種類は主に「耐震」「免震」「制震」の3通りあります。 　ポピュラーなのが「耐震」です。これは地震に対して建物自体の頑強さで倒壊を防ごうというものです。 　具体的には、柱を太くしたり、鉄筋の巻き方を工夫したりして、地震のエネルギーが1ヵ所に集中しないようにする、あるいは地盤の軟らかい土地では基礎を地中深くに打つなどの工夫が施されています。 　次に「免震」ですが、これは地盤と建物の問、あるいは建物と建物の問に、ゴムと鋼板を交互に重ねた積層ゴムを設置した免震層に地震のエネルギーを集中させ、揺れを軽減する工法です。 　最後に「制震」は、地震エネルギーを建物に取り込んでしまい、それをダンパー（制御器）や駆動させた錘に吸収させて、瞬時に揺れを制するシステムです。 　この3つのうち、中古物件にも簡単に採用できるのが免震構造です。すでに工場、オフィス、病院、教育施設などに多く採用されています。 　実は古いビルで耐震構造、免震構造のないものについて、新たに免震構造、耐震構造を付けると、用途変更できるという特例があります。 　外資はこれに注目したのです。 　中央区日本橘の事務所ビルの例でお話しましょう。この事務所ビルはかなり古く、当然、免震構造も耐震構造もありませんでした。ただ立地はよく、この事務所の前はかなりの人通りがありました。もし、ここが商店だったらかなりのお客を獲得できそう、そんなビルでした。 　これを外資は購入します。テナントが少ないので当然利回りは悪いですから、かなり安価な値段で買うことになります。そして免震構造にして、用途変更し、飲食店が入れるようにしました。 　ほどなく飲食店でビルはいっぱいになりました。すると収益を上げられる物件ということで、この物件の価格は上がったのです。 　つまり、2000年ごろから外資がやっていたのは、古いビルに免震構造をつけ、外装をきれいにし、用途変更してテナントを集める、そして収益性を高めてビルの価格を上げるという方法だったのです。 　しかし、その方法も一般的になってしまいました。 　そのうえＲＥＩＴには企業の余剰資金や地方銀行や信用金庫の運用資金が流れ込んだため、いっぱいいっぱいに値上がりしています。要するにバブルです。 　もともとの不動産価格が上がってしまったため、仮に免震構造にしても、得られるキャッシュローは少なくなってしまいました。そうなるとリノベーションしてもキャッシュローが大して改善されないので儲からないのです。 　ですから、外資は手控えはじめました。そして、上がり切った不動産を日本のＲＥＩＴが買いあさり、それを一般の投資家も喜んで買っているというのが現状です。生き馬の目を抜く外資のプロが、もはや適正な儲けが得られないと判断した不動産市場に、日本人が入り込んでいるのです。 　いかにばかなことをしているかは明らかです。 　策が尽きたいまＲＥＩＴの値動きは再び不動産の値動きに比例することになります。 　不動産を取り巻く状況を確認してみましょう。 　マクロの話で言うと少子高齢化社会を迎えて人口も減ります。マンション、オフィスビルともに供給過多になっています。当然空くスペースも出てきます。 　ビルを借りるにしても、新しいビルができれば借り手がそちらに移ってしまうので、出ていかせないためには賃料を下げるしかありません。どう考えても、最大の収益源であるテナント料が中・長期的に下がらざるを得ません。 　人口が減少していくなかで不動産の賃料が下がり、空室率も上がっていくのですから、配当は下がっていきます。現在すでに上がり切っているＲＥＩＴを買うメリッ卜はありません。

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