REITのなかに不良債権は入っていないか?
2017年12月21日「木曜日」更新の日記
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- REITのなかにはあやしげなものも混在していますから注意が必要です。 実は投資家に売れない不良債権をごった煮にしている商品もあります。 REITのデメリッ卜の一つ目に「評価の難しさ」が挙げられます。 REITは多数かつバリエーションに富んだ不動産を所有しており、それが有効なものなのか判断するのが難しいのです。 また、同じ不動産でも用途や地域により収益性が変わってきますので、その判断も難しいと言えます。 さらに、不動産投資信託そのものを評価する方法も、株式投資信託などと比較した場合、まだまだ確立されているとは言えません。 日本の会社のREITを見ると、身内の土地ばかりをラインア。プに入れています。 たとえば、みずほグループがつくっているREITには、みずほグループの不動産が入っています。 たとえば第一生命の新潟のビルとかが入っています。 ちなみに、なぜ生保のビルなのかを説明しましょう。日本の生命保険会社は戦後、投資としてはずっと不動産をやってきました。 私が子どものころは、地震や災害が起こったら生命保険会社のビルに入れと言われました。 なぜなら、生保にとっては自社ビルが最後の運用手段なので、ものすごく立派に建てるのです。したがって地震があっても安全だと言われていたのです。 ただし、いま生保のビルにはテナントが入っていません。地方の「〇〇生命ビル」なんてガラガラなのです。 地方の駅前には立派な生命保険会社のビルがありますが、夜になったらまったく電気がついていません。 つまりテナントがまったく入っていないのです。 そういう不良資産を大手生命保険会社が売りはじめたのです。ところが現在でもテナントの入っていないようなビルは売れるわけがありません。そこでその処分にREITを使いはじめたのです。 たとえばいまは満杯かもしれないけど、これから需要が減ってテナントが減るかもしれない。それを見込んでいまのうちにREITを使って売ってしまえと考えているのです。 REITに入っている物件をよく見てください。 地方の物件がやたら多いのです。 地方と言えば、公示地価を見ればわかるように、地価が激しく暴落しているのです。 どう考えても資産価値のない空きビルがREITに入っています。それをどんどん売っているのです。 さらに言えば、REITを扱っている会社の顔ぶれもかなり危険な面々です。 もしかして自分が抱えている不良債権を売ろうとしているのではないかと心配になってきます。 所有している不動産はマーケッ卜では誰も買い手がいないはずです。不良債権を持っている不動産会社にしてみれば、当然、早く売ってしまいたいはずです。 そんな時に都合よくお金が流れ込んできて、配当利回りを下げても、みんな喜んで買ってくれるようになったのです。 配当利回りが下がるということは売価が上がるわけですだから、売る側にしてみればこれほどありがたい話はないはずです。 このチャンスに合わせて、これから価値の下がる不動産はみんな処分してしまえということになっているのでしょう。 REITブームに乗って、いわゆる不良債権の飛ばしをやっているのです。不良債権を飛ばすにはいいネタができたものです。 そういう意味では不良債権を処分している会社と、不良債権を喜んで買う会社に分かれているとも言えます。
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