管理人はだれ！？

2017年12月23日「土曜日」更新の日記

　現在は好調と言われているＲＥＩＴですが、それが目に見えておかしくなるのは、金利が上昇した時でしょう。 　基本的に不動産商品というのは金利上昇に弱いのです。 　投資法人は投資家から集めた資金と借り入れた資金で、多数の不動産を購入しているので、負債の割合が高ければ高いほど、金利上昇による収益悪化の影響が大きくなります。 　金利は今後上昇します。 　80年代後半のバブル経済は、日銀の金融緩和政策で拡大しました。当時と比べ、いまは実質ゼロ金利からさらに量的緩和政策にまで踏み込んでいます。 「銀座の実勢の地価は路線価の3～5倍」と言われ、不動産業者の間でも「ミニバブルだ」との声が出ています。 　日銀はバブルの反省を踏まえ、不動産業者への聞き取り調査を定期的に行うなどしていますが、早晩金利上昇に転じるのは間違いありません。 　そこでＲＥＩＴは終わるでしょう。 　もう一つ言えば、金利が上昇すると、銀行預金離れを起こしていた資金が銀行預金に戻ってくる可能性もあります。そうすると資金がＲＥＩＴ離れを起こすでしょう。 　すでにＲＥＩＴを買ってしまった人は、いますぐ売るべきです。 　日本の今後の景気を見た場合、最後の豊かな世代である55歳前後の人が退職金をたっぷりもらい、それを消費するので、ここしばらくは景気もよくなる可能性があります。 　企業も好調になって収益が上がるでしょう。しかし、将来的なことを考えると給料もあまり上げられません。 　したがって企業内に資金があまります。こういう時、日本の企業は運用しようとしますから、その金がＲＥＩＴや投資信託に流れると投資利回りは下がってきます。 　だから、持っている人はいまのうちに売ってしまったほうがいいでしょう。 　一時的には損した気分になるかもしれませんが、長い目で見たらプラスになるはずです。 　金融商品は今後の見通しを考えて買わなければなりません。 　投資する時に、今後の見通しを少なくとも考えて投資したら、こういうばかなことにはならないはずです。 　不動産投資を行なう場合でも、たとえばテナントがどんどん集まっているような状況であるならばいいでしょう。 　需要と供給のバランスが崩れて、需要が増えれば当然値段は上がります。でもそんな状況にはないわけで、それなのにいまなぜＲＥＩＴをやるのか不思議でたまらないのです。 　短期的に見ても、アメリカの景気は悪化しそうです。 　秋口にアメリカで金融引き締めが行われると、外資が日本から資金を引き揚げるでしょう。現在の不動産バブルがはじける可能性は当然高くなります。今年の秋までに不助産を売らないとバブルの二の舞いになる危険性が高くなると考えた方がいいでしょう。

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