管理人はだれ！？

2017年12月24日「日曜日」更新の日記

　リバースーモーゲージ（ＲＭ）は、借り手が自分の持ち家に住みながら、それを担保に老後の生活資金を借り入れ、契約終了時（死亡時）にその住居を売却することによって借入金を清算するという高齢者向けの不動産金融商品です。 　普通の住宅ローンの場合、借入金は家を買った時点がもっとも多く、毎月返済しながら借入額を徐々に減らしていきますが、ＲＭはそれとは逆に毎月借り入れをしていくので、年がたつにつれて借入額が増えていきます。 　1981年に東京の武蔵野市が導入したのが最初ですが、現在は世田谷区、藤沢市、大阪市など30程度の自治体が独自のＲＭを取り扱っています。 　しかし、この仕組みがいつまで続くかは非常に疑問です。 　この商品は、家を担保にお金をもらうという仕組みです。 　相変わらず銀行は質屋営業、担保物件を見ながら資金を貸し出します。 　自宅ですから収益は上がらないので地価で判断します。この家を貸したらいくらになるのかという発想はありません。 　今後、地価は下がっていきます。土地の値段がどんどん落ちていくなかで、たとえば最初に5000万円と評価していた物件が、評価額以下になっていきます。 　そうなるとまた不良債権です。銀行がそのことに気付いたらＲＭをやめるでしょう。 銀行にとっては危険極まりないＲＭなのです。 　次に不動産関連株ですが、まず国内の会社の株は基本的に下がると思っています。 　マンションを売っている業者、オフィスビルを持っている会社と2つのパターンがあります。 　マンション販売は買い換え等はあるにしても需要は次第に下がっていくので、収益は右肩下がりです。そんな会社の株を持っていていいはずはありません。 　またオフィスビルなどの不動産を保有している会社は借金が多いのが特徴です。 　これからオフィス需要が減ってきて、不動産に対するニーズが減ると、運用利回りが回らず、逆ざやも増えてくるでしょう。 　したがって、国内の不動産株は全般的にダメでしょう。 　その点、外資系ＲＥＩＴはいいでしょう。 　彼らは世界的な金融の動きを把握したうえで、採算の合わない商売はしません。不動産を商品として見て、それがＲＥＩＴで回るならやるし、回らなければやりません。

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