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流動性の低さ(資金化の困難さ)

2018年2月4日「日曜日」更新の日記

2018-02-04の日記のIMAGE
 株式や債券、為替、原油、穀物等と異なり、不動産には集中的に取引を行  うための取引市場が存在しません。すなわち、不動産の取引は、全て売り手と買い手の問の相対での取引になります。したがって、まず不動産を売却したいと思った場合、個別に買い手を捜すことからはじめなければなりません。  仲介業者に依頼すれば、買い手を捜す作業を手伝ってはくれますが、物件ごとに具体的な買い手候補を搜さなければならないことに変わりはありません(株式のように、仲介業者である証券会社に依頼すれば、すぐに証券取引所で売却してくれるのとは異なります)。   また、取引市場が存在しないということは、価格も市場によって与えられるわけではなく、売り手と買い手の交渉によって決めなければならないということです。不動産鑑定士に依頼すれば鑑定評価額は出してくれますが、具体的な売買を行うにあたって鑑定評価額を売買価格としなければならないというルールはありません。また、5人の不動産鑑定士に依頼すれば5種類の鑑定評価額が出てきますので、参考にはなりますが、価格交渉の手間を省いてはくれません。   さらに、相対取引ですので、売買契約の内容や決済の方法等も、個別に交渉して決定する必要があります。加えて、不動産は個別性が強いので、個別の取引ごとに抵当権の設定状況や、境界の確定の状況、越境物の有無、賃借人の状況や賃惜人からの預かり金の状況等がさまざまです。実際に売買を行うためには、これらの個別の状況を確認し整理したうえで、売り主と買い主が売買の条件に合意する必要があります。取引対象が規格化され、かつ集中的な取引市場が存在している株式や為替と比較して、不動産の取引がいかに手間と時間がかかるか、ご想像いただけるのではないかと思います。株式や為替であれば、売却したいと思えばその日のうちに換金することが可能ですが、不動産の場合は順調にいっても数ヵ月はかかるのが通常です。

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