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賃貸住宅の特徴  

2018年2月8日「木曜日」更新の日記

2018-02-08の日記のIMAGE
 賃貸住宅は「住む」という、生活に不町欠な要素のひとつのインフラです。 昔は税制の後押しもありマイホームの持ち家主義が浸透していましたが、最近では住宅ローンに縛られたくないという若い世代の賃貸志向や、企業のリストラにより社宅制度が廃止されたことにより、賃貸住宅のニーズが急速に伸びています。  このような状況に着目した分譲マンションデベロッパーや大手不動産会社や商社は、こぞって賃貸住宅の開発を始めています。従来は、賃貸住宅の多くが佃人地主の資産有効活用でしかなかったので、物件が市場に出てくることがあまりなかったのですが、最近は上述のデベロッパー等が開発した「賃貸住宅1棟売り」も不動産売買の市場で目立つようになりました。物件の供給がなければ投資商品にもなり得ないわけですから、ようやく賃貸住宅も投資対象として環境が整ってきたと言えます。  賃貸住宅の一番の特長は「賃料収入の安定性」です。都内賃貸住宅の平均賃料は1996年の水準と同じであること、6年間の下落率はなんと1%と、その抜群の安定性が実証されています。また、賃貸住宅は部屋の数だけ借り手が分散されているので、郊外型SCや1棟借りのオフィスビルとは異なり、テナントが突然いなくなるというリスクが極めて小さい不動産です。  一方で、住宅は商業のような売上歩合賃料はありませんので、より高い売上が期待できるテナントに入れ替えるといった手法でのバリューアップはできません。住宅のバリューアップの方法は、外壁を塗りかえて見た目を綺麗にしたり、部屋の内装備品(キッチン、トイレ、風呂等)を入れ替えたりして、少しでも高い賃料で借り手が住みたくなるような環境作りをすることです。  こういった追加投資は、家賃の上昇だけでなく維持にも不可欠です。皆さんも家探しの経験は何度かあるかと思いますが、決め手は「立地の利便性」と「物件の良し悪し」です。この微妙なバランスが賃料に関係してくることから、追加投資の結米、いくら家賃の上昇が望めるか(あるいは維持できるか)が、追加投資判断において重要なポイントになります。

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