管理人はだれ！？

2018年4月24日「火曜日」更新の日記

　私が「マンション投資のほうが、生命保険よりはるかに有利だ」と言うのには、そこに生命保険にはないメリットがたくさんあるからです。 　まず、マンション投資であれば月々の家賃収入がオーナーの手元に入ってきます。 　生命保険では、基本的には加入者に万」のことが起こったときにしか保険金を受け取れませんから、これは大変有利なポイントです。 　生命保険の場合でも、一時給付金などで保険期間中にお金を受け取れるケースはありますが、家賃収入のように毎月の入金があるような商品はあまりありません。 　もちろんマンション投資では最初に大きな金額のローンを組んでいますから、その返済も毎月あります。また家賃収入からは各種の管理費なども差し引かれますから、この家賃収入をすべて使えるわけではありません。 　しかし、家賃収入をそのままローンの返済や管理費の支払いに充てることで、実質的な月々の負担を、」般的な生命保険での掛け金の支払額に比べてはるかに低額にすることが可能になります！ 　さらには物件の購入時に頭金を入れてローンの総額を小さくするなどし、家賃収入のほうが月々のローン返済額十各種管理費よりも大きくなるように調整すれば、月々の負担が少なくなるどころか、逆にお金を受け取りながら、手厚い保障を享受することすら可能になるのです。 　これこそが、私がマンション投資をお勧めする最大の理由です。前項で見たように生命保険と同じような安心を手にできるのに、経済的な負担は最小限、あるいはプラスにすることすら可能なのです！ 　さらに保障（リターン）の内容を考えても、マンション投資のほうが生命保険よりかなり有利です。 　一般的な生命保険が、4つのタイプに大別できます。 では、仮にマンション投資を保険商品だと考えてみると、このうちのどのタイプに当てはまるのでしょうか？　 　実は、「終身保険」と「年金保険」のふたつのタイプの特徴やメリットを同時に併せ持っている、掟破りの生命保険になると言えます。 　どの時点でオーナーが亡くなっても、遺族が一定の資産を譲り受けるという意味では「終身保険」、オーナーが存命中は本人に、オーナーが亡くなったあとは遺族に定期的に金銭が渡されるという意味では「年金保険」です。 　万一の場合には家族にローン残債ナシのマンションという資産を残せます。 たとえローンの完済前に購入者が亡くなったとしても、残債は団信で支払われます。 　そしてこの資産は毎月の家賃収入も生んでくれますから、普通の終身保険よりもずっと有利です。 　ローン返済後はオーナーが、あるいはオーナーが亡くなったあとは遺族が受け取る月々の家賃収入は、「年金保険」の場合の「個人年金」や「遺族年金」に相当します。 　しかも、マンションが存在している限りはこの家賃収入はずっと受け取れます。マンションが存続する限り、その年数がそのまま年金保険の「保証期間」になると考えていいでしょう。 　この投資手法では、基本的に新築のマンションか、築数年程度までの築浅中古のマンションを購入します。そのために物件の耐用年数を非常に長く取れます。 　税法が定めるマンションの耐用年数は47年（一般的な鉄筋コンクリート造〔ＲＣ造〕の場合）ですが、近年の最新技術で造られるマンションは、最低でも60～70年、状態がよければ90年程度はもつのではないかと言われています。 　一般的には10年程度しか保証期間がない年金保険よりも、この点でも保障内容がずっと有利です。 　このほかにも、どの時点でも物件を売却してお金に変えることが可能で、相続もできるなど、マンション投資は普通の生命保険ではありえないほど手厚い保障を備えた、最高の保険商品として見ることが可能なのです。 　ダメ押しとして、一般的な2500万円程度の新築（あるいは築浅中古の）マンションに投資した場合に得られる保障内容を、既存の生命保険で享受できるようにするにはどの程度の費用がかかるのか計算しておきましょう。 　購入時2500万円だったマンションの資産価値については、30年で当初の40％相当の1000万円にまで下がったとします。 　家賃収入は、これも現在における首都圏の中古ワンルームマンションでの 平均的な金額、毎月8万5000円とします（計算しやすくするため、ここでは家賃の変動は無視しています）。 　「年金保険」の保険料推計のための想定は、単純に合算すればこのマンション投資とほぼ同等の保障内容になるよう、あらかじめ設定してあります。 　そのため、生命保険ふたつの組み合わせの場合に支払う掛け金は、月額で「終身保険」2万1000円＋「年金保険」5万7000円＝7万8000円となり、 年間では93万6000円。30年間の総支払額は2808万円に達します。 　これで受け取れる保険金は、「終身保険」の死亡時保険金の1000万円と、「年金保険」の払込期間終了後、年間100万円の個人年金です。 　対するマンション投資のほうは、頭金を入れずに月々6000円の自己負担額が発生すると想定した場合でも、負担額は年間7万2000円、30年間の総支払額では216万円にすぎません。 　たったこれだけの支出で、少なくとも資産価値1000万円のマンションを手にできます。 　さらに、ローン返済後は年間102万円（家賃8万5000円×12ヶ月）の家賃収入が、マンションが存続する限り受け取れます（比較しやすくするため、各種管理費用や税金はここでは考慮していません）。 　月々の負担額で計算すれば、7万8000円÷6000円＝13ですから、生命保険でよく似た保障内容を得ようとする場合と比べて、マンション投資ではわずか13分の1の支出で済んでしまう計算になるのです。