管理人はだれ！？

2018年4月26日「木曜日」更新の日記

　これらの投資に比べて不動産への投資、なかでもマンションへの投資は、堅実で比較的安全、かつ十分なリターンをもたらしてくれる投資法となります。 　何より大きいのは、中長期にわたって安定した家賃収入を見込めることでしょう。 物件の選択を大きく間違わなければ、多少の空室期問があったとしても、入居者からの家賃収入をかなりの長期間にわたって受け取れるからです。 　その額は、首都圏のワンルームマンションでざっくり月々7～10万円程度ですから、年間では84～120万円にもなります。税金や管理費用を差し引いたとしても、1000万円の定期預金で年間2000円程度を受け取るのとは重みが違います。み なさんの生活資金の一部としても、十分に計算に入れられる金額なはずです。 　またこの家賃収入は、株や外国為替の譲渡益のように本当に確定できるかどうかがわからないお金ではなく、入居者がいれば定期的に入金されるという点でも大変有利でしょう。 　もちろん、マンション投資の場合は最初に大きな金額を投資する必要があるのですが、その金額と比べても比較的高額なリターンを得られます。 　たとえば物件価格を2000万円・月額家賃7～10万円として、税金や管理費を考慮に入れず投資金額に対するリターンの利率を単純計算すると、年率4～6％程度になります。 　これは、株式投資でプロの投資ファンドなどが目標利回りとすることが多い5％に匹敵する利回りです。それだけの利回りを安定的に確保できるというのは、マンション投資が投資としても非常に優れているひとつの証と言えます。 　ただ、この収益のほとんどは、当初はローンの返済に回すことになります。しかし、その間も「生命保険」のような厚い保障を享受できるメリッ トがあることを考えれば、投資としての利回りのよさが大きく損なわれることにはならないはずです。 　さらに、株や為替への投資では欠かせない日々の情報収集や勉強が、マンション投資では最初に物件を選ぶとき以外、ほぼ不要であることも見逃せないメリットです。 　投資対象となるマンションに入居者が付かずに空室が続いてしまうと、マンション投資の最大のメリットである安定的な家賃収入が得られなくなってしまいます。そのため最初に投資対象となる物件を選ぶ段階では、投資家本人が最低限の勉強をして、入居者に好まれやすい物件を選ぶ必要はあります。 　しかしいったん物件を選んで購入してしまえば、その後は基本的にほったらかしで、特にオーナーが何かをする必要もないのがマンション投資の大きな特徴です。 　まず、不動産は株や為替などに比べると価格の変動が緩やかで、数日や数ヶ月のうちに価格が何割も変動するようなことがありません。そのため、株や為替への投資のように、オーナーがこまめに現在価格のチェックをする必要がありません。 　またマンションは企業のように不祥事を起こしたり、突然の赤字決算を出したりすることもないため、急な投資環境の変化に備える必要もありません。 　そもそもローンを組んで物件を購入し、入居者も決まって家賃の「入り」とローン返済の「出」の循環がいったん回り始めれば、物件価格の変動自体、当面の資金の流れにはほとんど関係がなくなります。 　家賃価格が大きく変動でもしない限りはお金の流れは変わらないのですが、入居者が毎月変わるようなことはまずありませんから、家賃価格の変動があったとしても、その変動もゆっくりなのです。 　そのため、実際に私の会社で物件を購入したお客さまでも、ほとんどの方は普段、購入後の物件価格の推移など気にもしていません。かなり時間が経って相続を考える段階になったり、追加の物件購入を考えたりするタイミングで、初めて物件の現在価値を気にするケースがほとんどです。 　また、マンションでは日々のこまごまとした補修や清掃、入居者の募集などの業務は、原則として業務委託をされたそれぞれの「管理会社」が行います。アパートの大家さんが、自分で保有物件の掃除やリフォームをしたりするようなことは、マンションではありえません。 　そのため保守や清掃の業務、あるいは入居者の募集などにオーナーが煩わされることもありません。極端な話、通帳記入で家賃収入から管理費やローン返済分を差し引いた残り分か記帳される（あるいは引き落とされる）とき以外、自分がマンションのオーナーであることすら忘れている方が少なくないのです。 　このようにほとんど意識の外に置いておけるにも関わらず、株式投資にも匹敵するリターンを安定的に得られるというのは、マンション投資における非常に大きなメリットのひとつでしょう。 　そしてさらに言えば、最初の物件選びの際の勉強についても、信頼できるよいパートナー（不動産販売会社）を事前に見つけておけば、自分の希望に合った優良な物件だけを紹介してもらえます。この部分の勉強すら、それほどいらないケースもたくさん存在しているということです。 　各種の中長期の投資対象のなかで、マンションなどの不動産への投資だけが、他人のお金で大きな投資ができる投資法だということも、メリットとして挙げておきましょう。 　定期預金や株への投資、あるいは外国為替や債券への投資では、原則として投資資金は自分で用意しなければなりません。 　株の場合は信用取引、為替の場合はＦＸ取引という制度を使い、自己資金よりも大きな金額の投資ができる場合もありますが、この場合にも、投資可能な金額は自己資金の額に比例します。株の信用取引では自己資金の最大3倍、為替のＦＸ取引の場合は自己資金の最大25倍（国内）までという制限があり、いずれにせよある程度の自己資金を必要とするのです。 　対してマンション投資などの不動産投資では、たとえ頭金が0円でも、投資対象の物件自体を担保に融資が行われるため、多くのケースで数千万円のローンを組むことが可能です。 　ローン可能額については本人の就業状況や年齢なども影響するため、必ず頭金0円でマンションを購入できるわけではないのですが、たとえば健康である程度若く、定職に就いていて年収が平均ラインはあるなど条件がそろえば、新築（あるいは築浅中古の）投資用ワンルームマンションの価格2500～3500万円程度は、全額ローンを金融機関から借り入れ、頭金ナシで物件を購入することさえ不可能ではないのです。 　現在は金融マーケットの情勢がよいので、年収については400万円程度あれば十分に融資対象になります。自己資金が少なくても、多くの方がマンション投資を実践できる絶好のタイミングなのです。多少の頭金を入れられるのであれば、その範囲はさらに広がるでしょう。 　そうしてローンを背負うことに怖さを感じる方がいるかもしれませんが、これもすでに何度も確認したように、家賃収入をローン返済に充てることで月々の負担をごく小額に抑えたり、逆にプラスになるよう調整することが可能です。 　収益性のある実物資産を担保にしているため、ローンの金額を過度に恐れる必要はないのです。