管理人はだれ！？

2018年4月30日「月曜日」更新の日記

　マンションへの投資は相続税対策にも使えます。 　資産を配偶者や子などに相続する際、賃貸マンションという形での相続であれば、現金や株式などと比べて「相続税評価額」が大幅に下がるため、結果として相続税が軽減されるメリットがあるからです。 　相続の際、不動産は「相続税評価額」や「固定資産税評価額」という、購入価格や時価とは異なる価格で評価されます。賃貸住宅として使用している不動産ではこの価格がさらに減額されるため、現金に比べればなんと約40％にまで相続税評価額を圧縮できるのです。 　相続税の詳しい仕組みを説明するのは趣旨ではありませんので、細かい解説は省略しますが、現金や株ではなく賃貸用の不助産という形で相続させることによって、税金がかかる金額を少なくしたり、そもそも相続税を発生しないようにできたりする可能性があるのです。 　平成27年からの相続税増税によって、マンション投資のこうしたメリットについては、特に大きな注目が集まっています。 　一般に、不動産への投資は物価の上昇に対しても強い耐性があるとされます。マンション投資も不動産投資の一種ですから、そうした物価上昇、つまりインフレへの対策としても有効です。 　過去20年ほどは物価が下落する「デフレ経済」でしたから、こうしたインフレ対策についてはあまり意識しなくても問題ありませんでした。しかし、いまでは政治家の多くがデフレ脱却の必要性を説き、日銀も2％程度のインフレをめざすことを宣言して盛んに資金供給を行っています。このような状況では、今後は中長期的に物価が上がっていくことを想定しなければなりません。 　この業界での一般的なセールストークとしては、世の中がインフレになれば家賃や物件価格も「物価」のひとつなので、次第に上がっていき、自然に調整されるために不助産は有利ということになっています。しかし、私自身はこれにはやや懐疑的です。 　というのも、物件の資産価値はともかく、家賃というのは柔軟に上げられるものではないからです。 　自分がマンションを借りている立場だと想像してみてください。大家さんから「物価が上がったから家賃も上げさせてもらいます」と言われても、「ふざけるな！　物価が上がっても私の収入は変わっていない。承服できない！」となることが多いので はないでしょうか？頻繁にそんなことをしていたら、入居者とのあいだの無用なトラブルを自らつくり出してしまいます。 　家賃の値上げは、実際には入居者が変わるタイミングでなければなかなか実現できません。そのため、たとえインフレに応じて家賃が多少上がるにしても、そのスピードは遅々としたものとなります。物件の築年数増加による家賃下落という逆の力も働きますから、投資家としては、家賃金額は大きく下がらなければそれで十分だと考えましょう。 　それよりも、インフレの際に不動産が有利な理由は、多くのケースでローンを利用して投資しているところにあるでしょう。 　インフレではお金の価値が次第に落ちていきます。当然、お金そのものである「借金」の価値も次第に減っていきます。ローンの金額は変わらなくても実質的な価値は目減りしていきますから、返済に対する「負担感」はどんどん軽くなるのです。