管理人はだれ！？

2018年9月15日「土曜日」更新の日記

賃貸マンションの建築の契約を迫るとき、営業マンがサブリースを切り札にすることがあります。サブリースとは、もともとは「転貸借」、つまり、オーナーが管理会社にお部屋を賃貸し、管理会社が賃借したお部屋を第三者にあたる入居者に貸すという意味で使われていた言葉です。しかし、現在では一般的に賃貸物件の「一括借り上げ」や「空室保証」のことをさして使われます。この章では、この「一括借り上げ」や「空室保証」という意味でサブリースという言葉を使います。「サブリース」とはサブリース会社が満室時の8～9割の家賃を保証し、入居者がいてもいなくても、約束の金額をオーナーに振り込むシステムです。マンションを建てることを提案された地主さんは通常、入居者が入るか、入居者が家賃を延滞しないか、日常の維持管理はどうするのか、トラブル、クレームに対応できるかなどの不安を感じるものです。サブリース契約は、これらの懸念点を解消してくれるため、契約の決め手となる強力な一押しになります。一見すると、サブリースはオーナーのリスクゼロで毎月決まったお金が入ってくる便利なシステムに見えます。しかし、それは本当でしょうか？そもそも、サブリースという仕組みは、主に建築会社が受注を増加させる目的で考え出されたものです。 仕組みとしては、建築会社や不動産会社の系列会社で、賃貸管理をおこなう会社がオーナーさんから部屋を借上げて賃料を支払うのですが、そこにはオーナーの知らないからくりがいくつも隠されています。それを知らずに契約を結んでしまうと、あとで「こんなはずではなかった」ということになりかねません。ですから、サブリース契約を検討するなら、最低でも次の内容についてしっかりと確認するようにしてください。契約期間、契約賃料、更新、免責期間、原状回復費用について確認する必要があります。すると、「テレビコマーシャルでいっている話と違う」というような矛盾点が出てくるでしょう。たとえば、契約期間は一般的に10年、20年、30年といった長期をうたっています。しかし、契約賃料を見てみると、「2年毎に改訂できる」などと記載されていることがあります。これでは、長期保証の意味がありません。更新については、サブリースする会社のほうから拒否できるというものも珍しくありません。免責期間というのは、最初の数ヵ月間は保証家賃が支払われないという内容です。原状回復費用については、必要が生じた場合にはオーナーがその代金を支払い、それに応じなければ契約を解除するといった内容が書かれていることもあります。営業マンは自分たちの不利になる情報をあえてアピールすることはしません。サブリースの話を聞く際には、「うまい話には裏がある」という気持ちで冷静さを保つことが大切です。