管理人はだれ！？

2018年10月10日「水曜日」更新の日記

＜個人がなかなか手を出しにくい理由＞これまでも触れてきましたが、各裁判所が扱う競売物件は一般的に「キョウバイ」、専門的には「ケイバイ」と読みます。新聞などでも競売になった不動産の概要を見ることが出来ますし、最近では東京や大阪など主要都市の競売情報はインターネットでも物件の細かい内容まで閲覧できるようになりました。以前は詳細の情報は裁判所でしか確認できなかったので、サラリーマンが参加するには難しい制度でした。そのような意味では制度的には近年ハードルがぐんと低くなり、誰にでもチャレンジしやすくなっています。ただし、競争が激化しているのも確かです。私も3度入札してみましたが、最低売却価格(オークション開始の価格)で2200万円の物件が4000万円になったり、4000万円台の物件が8000万円以上で落札されたりと、相当な高値でさらわれてしまいました。しかも最低売却価格4000万円台の物件には、なんと40人以上もの人が入札に参加していたのです。そのため私のように銀行からの借入金を家賃収入で返済していくというタイプの不動産投資ではとても合わない金額になっています。ほかに個人が競売物件に手を出しにくい理由として、競売参加時に物件の内情を把握することに限界があることがあります。仮に普通の売買であれば、建物の状態をある程度把握することが出来ますが、競売では思わぬ修繕費がかかったり、たちの悪い入居者がいたりする可能性もゼロではありません。以前、私がチャレンジしようとした競売物件で、1階と2階を賃貸、3階には大家さんが住んでいる物件がありました。引き続きＩ階と2階を賃貸して、3階は改装して自分が住めば、購入のための借入金返済に入居者からの家賃を充てることが出来、自分は家賃を払わなくて済むなどと都合のよいことを考えていました。ところが銀行に融資申し入れをしていた途中で判明したのは、建物の面積が土地の面積に対して大き過ぎる、つまり容積率オーバーという事実です。銀行はこのような違法建築物件を「担保不適格物件」として、一般的には融資を行いません。これを知らずに入札していたら、銀行からの融資がおりず、入札時に支払うはずだった2割のお金をドブに捨てていたかも知れない、と思うとぞっとします。