管理人はだれ！？

2018年10月31日「水曜日」更新の日記

＜毎月・毎年の現金の流れをプラスにする＞「キャッシュフロー」という言葉を聞いたことのある人は多いでしょう。意味は文字通り、「キャッシュ＝現金」「フロー＝流れ」、つまり現金の流れ、出入りのことで、不動産投資を実行するうえで最も大切な知識といえます。でも投資で大切なのは、やっぱり「利益」のはず、とお考えの方はいますぐその固定観念を改めましょう。このキャッシュフローこそが本書の要諦と考えて、理解できるまで何度でも読み返すようにしてください。つまり前にも書いたように、不動産投資におけるキャッシュフローは「家賃収入マイナス返済」ではありません！また「家賃収入マイナス返済と経費」でもないのです。本当のキャッシュフローは、「税引き後利益」－「返済元金」＋「減価償却費」という計算によって導かれます。もちろん、融資をしてくれる金融機関もこのような見方をしています。一般の会社やビジネスの世界では当たり前のはずの計算式も、個人の不動産投資となると、勝手にシミュレーションするのはなぜなのでしょうか。実は、表面利回りも実質利回りも結局は1つの基準にしかすぎないのです。毎月・毎年のキャッシュフローがマイナスだと、その分を給与など本業の収入から持ち出して補てんしなくてはなりません。その結果、金銭的に困ってしまうことになります。ここで、おやっと首をひねる人がいるに違いありません。不動産投資の最大のメリットであり目的とは、本業以外の「安定した収入源」を作れることでした。それにお金がなくなったからといって、不動産は売りたいと思ってもすぐに売れるような商品ではありません。やむを得ず安値で手放すということのないよう、手元の資金には十分注意をしたいものです。物件の選択をする際には、検討している物件によりもたらされる本当のキャッシュフローを見極め、そのうえで自己資金の回収率や銀行借入の推移を見ていく必要があるでしょう。