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所得税というコスト

2018年12月5日「水曜日」更新の日記

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税金はどのくらいかかってくるのでしょうか?ざっとした数字ですが、年収300万円=15%、年収500万円=25%、年収1000万円=33%、年収1500万円=43%、年収2000万円=50%、というように年収が上がれば税率もだんだん上がっていくのです。ですから不動産投資には、その所得税というコストを考えておかなければなりません。というのもBさんは1500万円を本業で稼いでいるので、所得税率が43%にもなっていました。そこに金利が高めの4%で9割融資、15年返済という借り入れを予定していたのです。3800万円で利回り11%ですから、月の家賃収入は約35万円、そして毎月の返済は約30万円になります。毎月5万円もキャッシュフローで残るから良い物件と思ったら大間違いです。もうおわかりでしょうか。実際には所得税が加算されて、逆に月3万円程度のマイナスのキャッシュフローになってしまう物件だったのです。しかしこの物件を年収300万円の人が買ったらどうなったと思いますか?毎月プラス一万円くらいとなるのです。このように所得税はキャッシュフローに大きな影響を与えます。ところで、「利回り10%の物件を買ったら10年で元が取れる」という話を聞いたことがあるかも知れません。実際、そう公言する不動産屋や投資家の方もいますが、実際はまったく違います。単純に年収1000万円の人が所得税を支払うと、10年たったら1000万円貯まっているはずのお金が670万円しか貯まっていないのです。こうしたキャッシュフローの大切さを知って不動産投資をやっていれば、大きなリスクは避けられます。つまり、あらかじめマイナスになる物件を買わなければいいのです。知らないで投資すると、数年たってみたらお金が全然貯まっていないどころか、マイナスになる可能性だってあり得ます。

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