管理人はだれ！？

2018年12月19日「水曜日」更新の日記

たとえば前面道路が私有地で、6Ｍあったとします。北海道では6Ｍの道幅があれば、除雪車が入るので市が除雪をしてくれます。しかし、私道の場合はたとえ6Ｍ以上でも、市の除雪は入りません。除雪車をオーナーが手配するにはお金がかかります。そういう大切なことを、売買仲介の不動産会社が教えてくれないこともありえます。ですから、利回りが高いなら高いなりに、その理由を調べて納得しておく必要があるのです。除雪車もそうですが、北海道をはじめとした雪の多い地域では、入居者の見るポイントがそうでない地域とは変わってきます。車を所有していれば自分がたどり着く住まいまで通勤時で降雪の時どうなのか？何分かかるのか？道路の状態も気になるわけです。不動産とは長期にわたる付き合いになります。将来性をみるためには、建物の良し悪しだけでなく、環境や設備面での価値も調べることが重要です。 利回り25％以上のものは空室が多いか、修繕しないと入らないというケースがほとんどです。安く購入したものの、リフォームエ事にお金がかかって、結局は利回り10％になるようでは意味がなくなってしまいます。それならば、プロがフルリフォームした物件で、利回りがある程度見込めるものの方が、運営しやすいかもしれません。築年数の古い物で、私が買わないのは木造モルタルのアパートです。モルタルは劣化が目立つ上、修理にもお金がかかります。もともとサイディングが貼ってある物を、補修して塗装工事をする場合と、木造モルタルにサイディングを貼るのでは、100万円～200万円違ってきます。屋根のチェックも大切です。屋根の防水工事は通常、12年～17年くらいの間におこないます。築年数が経っているのに、防水工事をしていない物件に当たった場合には、値引き対象になります。私か物件を紹介する場合は、お客様に屋上の写真を撮ってお渡します。防水工事が必要な場合は、「その分の100万円～150万円引いて指し値を入れましょう」というふうにアドバイスをします。