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耐用年数以上のローン、入居者確保

2018年12月21日「金曜日」更新の日記

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環境や物件について調査したあとは、銀行の融資の期間と、融資の金額によっての利回りのバランスによって、買うべきかどうかを検討していきます。アパート、マンションの一般的な耐用年数は、木造22年、鉄骨34年、鉄筋コンクリート造47年です。木造で中古の場合は、マックス22年から築年数を引いた期間になります。平成10年の建物なら12年経っていますから、この場合、融資は10年しか組めないということになります。鉄筋コンクリート造は、平成10年であれば、融資は、47minu12・35年と91われがちですが一般的には、20年から25年の融資となります。買う側は、返済期間と利回りと空室率から手残りを計算して判断します。銀行によっては、耐用年数以上のローンを組んでくれるところもありますので、どうしても気に入った場合には、あきらめずに探してみるといいでしょう。新築物件ではとくに、駅からの距離が利回りに関係してきます。駅から離れるにつれ、利回り8%、9%、10%、と上がっていきます。駅から遠い土地の方が地価が安いのですから、施工費に差がつくのは当然です。駅から近い順にA、B、Cの3つの物件があったら、家賃はAが5万5000円で、Bが5万3000円で、Cが5万円というふうになります。数年後に空室が出たときの家賃の低下率を考えると、3物件の中では当然、駅から一番遠いCが最大になります。そこは収支に関わってくる部分なので、見極めなくてはいけません。駅のすぐそばで新築10%という物件は、北海道でもなかなかありません。地方でも新築は、8%か9%で売れていきます。新築物件を購入する場合は、業者から大居者確保に対する考え方を十分説明してもらうことが重要です。当然、業者はすべて調査をした上で建築しているはずです。満足できる答えが用意されていないなら、「売って終わり」という姿勢でいるのかもしれません。もちろん、そんな業者の物件購入はNGといえます。

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