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不動産売却後、売り主の契約解除

2019年1月23日「水曜日」更新の日記

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売り主は契約後に手付金を返還するとともに、それと同額の金銭を支払うことで契約を解除することができます。一般に「手付け倍返し」と呼ばれるものです。手付け解除について、期限を設けている場合があります。この規定は、期限内であれば手付け解除ができますが、期限を過ぎてから一方が解除を申し出る場合は、次に述べる「契約違反による解除」となり、違約金が請求されるというものです。どのような規定になっているかをしっかり確認してください。 契約違反による解除……これは売り主または買い主のいずれかが、売買契約に基づく義務を履行しないときに生じます。たとえば物件の引き渡し日が過ぎているのに、売り主が建物を引き渡してくれない、所定の期日までに買い主が購入代金を支払わない、などのケースです。契約義務を履行しない相手方に対しては、催告のうえ売買契約の解除を通告できることに加えて、違約金の請求をすることができます。違約金の金額は事前に予定額を決めておくのが通例です。仮に契約解除に伴う損害が大きくても、この取り決めをしておくと予定額を超えて請求することはできないことになっています。違約金の取り決めについても確認しておくようにしましょう。ローン特約による解除……当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合に、手付金を全額返還してもらうなど、まったくペナルティーなしに契約解除ができるというものです。ただし、特約を結んでいないと適用されないので、重要事項説明書および売買契約書にこの特約条項が記載されているかどうかを確認しておく必要があります。このほか物件の引き渡し前に天災などで滅失した場合や、借地の売買で土地所有者から譲渡承認が受けられなかった場合なども、無償で契約の白紙解除ができるかどうかを確認してください。損害賠償の予定、違約金の規定はどうなっているか……契約解除に伴うトラブルを複雑にしないために、売り主・買い主が契約義務に違反したときの損害賠償予定額や違約金について、あらかじめ取り決めておきます。

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