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売り主の損害賠償と違約金

2019年1月24日「木曜日」更新の日記

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宅建業法では、不動産会社が売り主の場合、損害賠償予定額と違約金との合計額は売買代金の二割以内としています。手付金等に保全措置がとられているか……手付金を支払って売買契約を結んだものの、物件の引き渡しを受ける前に不動産会社が倒産してしまった場合などに備えて、宅建業法では売り主である不動産会社に対して「手付金等の保全措置」を義務づけています。保全措置がとってあれば不動産会社が倒産しても、金融機関や保証協会などが肩代わりして買い主に返還されます。保全措世に関する書類は必ず受け取るようにしましょう。ただし、保全措世は、手付金の金額が売買代金の10%(工事中の未完成物件の場合は5%)、または1000万円を超える場合に講じることになっています。したがって、それ以下の場合はあえて講じる必要はありません。なお、契約までに支払う金銭にはさまざまな種類があるので、どの範囲までが手付金なのかを明確にさせておくことが大切です。支払金・預り金に保全措置はとられているか……不動産会社が手付金とは別に、預り金などの名目で金銭を受け取るときに、金融機関や宅地建物取引業保証協会が、保証または保全措世を行う場合があります。これらの措置を講じてもらうに越したことはありませんが、以下のケースでは対象外となります。 受領金額が50万円未満の場合手付金等保全措置がある場合登記後に受領する場合報酬である場合。 重要事項説明を受けて内容に納得がいくと、いよいよ売買契約の締結です。基本的なこは重要事項説明で確認しているので、売買契約は形式的なものになりがちですが、まだまだ気を抜かずに契約書の条文をよく読んでから署名・捺印を行うことが大切です。契約書の内容には重要事項説明書と同じ項目があるので、重要事項説明書や添付資料と照合しながら読んでいくと効率的です。主なチェックポイントを述べていくことにしましょう。 購入物件の表示は正しいか……通常、契約書の冒頭には、購入物件の所在・地番・地目・地積などが表示され、売買の対象物件を特定します。重要事項説明書の「物件の表示」「登記簿に記載された事項」と同じ内容なので、照合して間違いがないかを確認します。手付金の額と性質はどうなっているか……一般に手付金は解約手付けと解釈され、その旨が記載されます。代金の支払い時期と支払い方法は確認したか……購入代金の支払い方法は、売買契約時に手付金を払い、その後、中間金、最終金(残金)というように何回かに分けて払い込んでいくのが一般的です。

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