管理人はだれ！？

2019年2月1日「金曜日」更新の日記

"▼ノンリコースーローンを利用し、区分所有権を購入 【状況】 約30年前に、Ｉ氏はＪ氏と共同で店舗兼事務所ビルを建てた。Ｉ氏はそのビルに事務所を構え、輸入雑貨業を営んでいたが、業績低迷が続き、金融機関の融資条件が厳しくなったことで、返済負担が重くなっていた。熟慮のうえ、Ｉ氏は区分所有権の売却を決断した。 【対策】 老朽化したビルの区分所有権を外部に売却することは容易ではなく、仮に売却できたとしても単独所有権に比べかなり安価で処分せざるを得ません。 そこで、区分所有の残り60％を所有するＪ氏に対し、換金性を含めたビルの付加価値が高まるという観点から、Ｉ氏の区分所有権を購入してもらうことを打診しました。 Ｈ氏は、かねてから区分所有特有の処分の難しさという問題意識を持っていて、できれば単独所有権にしたいと考えていたので、Ｉ氏の区分所有権の購入を決断してくれました。 購入資金は、Ｉ氏の資産管理会社Ｊ社が100％出資するＳＰＣ（特別目的会社）を設立し、金融機関からノンリコースーローンを調達することで捻出しました。 【効果】 老朽化しかつ共有状態にあるビルは、今後大規模修繕や建て替えといった問題に直面することになりますが、その際、権利者問の調整は容易には進まないでしょう。相続が発生した場合には、権利者がさらに増加し、権利調整はより複雑化する可能性もあります。 ノンリコースーローンを利用した単独所有権の確保は、こうした諸問題を解決する方法の一つでした。 実質Ｊ氏の単独所有となったことで、市場価値が向上しただけでなく、テナント運営・ビル管理など、ビル経営の効率化も期待できます。また、適切な時期に適切なメンテナンスを実施することも可能になります。総合的なビルの付加価値が高まったといえるでしょう。 また、ノンリコースーローンは一般のローンに比べ、返済ペースが緩やかなので、キャッシュフローを改善することができます。 一方、Ｉ氏は区分所有権の売却代金で金融機関からの借入金を完済しました。そして、従前より事務所として使用していたフロアをリースバック契約で借り受けることになり、以前と変わらぬ状態で輸入雑貨業を継続することができました。 "

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