管理人はだれ！？

2019年2月7日「木曜日」更新の日記

"▼隣地を購入することで土地の利回りが約二倍に 【状況】 幹線道路沿いの所有地約700坪を大手運送会社に貸していたが、契約更新を半年後に控えて契約解除の申し込みがあった。この土地は、出入り口が1ヵ所しかないため、高い収益を期待できなかった。 【対策】 この土地と別の幹線道路との間の土地を買い取ることを検討しました。隣地を買い取って二方面から車が出入りできるようになれば、立地条件が格段に高まり、テナントと高い賃料で交渉できるからです。 そこで、隣地の所有者と交渉したところ、その土地は数年前に購入したものの、何の収入もないまま地価が下落してしまい、現在の地価では売る気がないとのことでした。希望売却価格は購入時と同じ5000万円で、現在の相場の1.5倍の水準でした。 相場の1.5倍で買い取るには、隣地を買い取ることで可能になる年間賃料アップ分（収入）が、隣地購入資金を全額借り入れた場合の年問返済額（支出）を上回ることが条件になります。支出は年間約400万円（期間20年、金利5％）だったので、収入がこれまでの賃料2000万円から2500万円以上になれば、この計画にゴーサインが出せます。 隣地の所有者と買取交渉を進めながら、2500万円以上の条件を提示して新しいテナント探しも開始しました。すると、この条件で借りたいという業者が五社現れました。さらに、交渉を重ねた結果、年間賃料は建築協力金の返済を差し引いた手取り額で4500万円、建物の建設費は建築協力金方式で、契約期間は無利息、中途解約の場合は建築協力金の返済不要という条件を出してきた大型量販店を最終候補としました。 【効果】 隣地所有者が提示した金額で隣地を買い取っても、所有地の利回りが約二倍になるので、十分採算がとれます。土地を積極的に購入しても、相場を上回る支出よりも収入が大幅に増えるメリットのほうが大きいという総合判断から、隣地を買い取ることにしました。 わずか30坪の土地を購入することで、もともと所有していた700坪の土地の利便性が高まり、大幅な収入増につなげることができました。