管理人はだれ！？

2019年2月9日「土曜日」更新の日記

"　土地の「保有から利用へ」という土地基本法の理念に基づいて創設されたのが、定期借地権という制度です。定期借地権は、従来の借地権と異なり、当初定められた契約期間（たとえば50年）で借地関係が終了し、更新されないのが特徴です。契約期問満了後の土地は、必ずオーナーに返還されます。 　一方、マンションディベロッパーは、定期借地権付きの土地にマンションを建てると、土地代が安い分、建物にお金をかけることができるので、価格競争力のある物件を販売しやすくなります。このように、定期借地権を利用すると、地主は従来よりも安心して土地を貸すことができ、また借主は従来よりも少ない資金で良質の住宅を持つことができます。貸し主、借り主の双方にメリットがある制度です。 　定期借地権には一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の三タイプがありますが、土地の有効活用を考えると、借地期問五〇年以上の一般定期借地権を利用するのが一般的でしょう。 　通常、地主は契約時に借り主から権利金か保証金を受け取ります。契約時に権利金として受け取ると、その全額が不動産所得（所有権価格の50％以下の場合）または譲渡所得（所有権価格の50％を越える場合）として一括課税されます。不動産所得の場合は当然単年度の税負担は重くなります。 　これに対して、地代の50年一括前払い方式を利用すると、受け取った地代の50分の一を50年にわたり不動産所得として申告できます。50年の定期借地権の地代として一億円を受け取った場合には、毎年200万円が不動産所得になるということです。一億円を一括課税さ れるよりも、200万円ずつ50年問課税されるほうが、当然税負担は軽くなります。権利金として受け取るか、地代一括前払い方式で受け取るかは、ご自身の所得税率により有利なほうを選択する必要があります。 　さらに、土地所有者には、受け取った地代または権利金でほかの物件を購入できるというメリットもあります。所有している土地を売却すると、当然その土地は自分のものではなくなってしまいますが、定期借地権を利用すると、土地を保有したまま、受け取った資金を別の収益物件に回すこともできます。 　なお、50年分の地代は、地主とディベロッパーの契約時に一括して受け取るので、地主がマンションの販売動向の影響を受けることはありません。