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存続期間の立証責任と契約の起算点

2019年2月14日「木曜日」更新の日記

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Q.借地契約の契約書がないので、借地期間が終了したことを証明する証拠がありません。借地人からは借地期間は終了していないと主張されていますが、何か根拠になるものはありませんか。契約の起算点は、存続期間の満了時期に関係して重要になります。契約がいつ終了して法定期間を満了したかどうかは、存続期間の満了を主張する地主側で主張・立証する必要があります。そこで証拠になるのが契約書ですが、設問の場合のように契約書がなくて当事者間で存続期間について争いがある場合には、借地上の建物の登記がなされた日に借地権設定時期の証拠的意味が認められる可能性はあります。いずれにせよ、契約書は可能な限り作成して保存しておけば、無用な争点を軽減することができるわけです。Q.ビル建設計画で借地権を買ったが建築資金の融資が受けられず、更地のままになっています。①借地権を譲渡したいのですが、地主の承諾が得られない場合どうしたらよいでしょうか?②地主の承諾が得られないのを承知して買うのは、どの程度のリスクがありますか?地主の承諾に代わる許可(代諾許可)は、借地上の建物譲渡にともなう賃借権の譲渡についての規定です。つまり、更地では、代諾許可の申立てはできないので、設問①のケースでは、地主が承諾しない限り借地権の処分はできません。名義書換料や承諾料の名目で、一定の金銭の交付をすることを前提に売却承諾の交渉をしても難しい場合には、安価な建物を建築するしかありません。一方、②のようなケースは、借地権の無断譲渡にあたります。更地の場合は地主が土地を利用する可能性が大きく、地主の解除権は比較的認められやすいでしょう。借地契約が解除される可能性は大きく、売買契約を解除しても、代金全額が売主から返還される保証はありません。

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