管理人はだれ！？

2019年4月29日「月曜日」更新の日記

中古マンションの最大の欠点は言うまでもないことですが、建物が古い、ということです。そこで、よくある質問が築何年なら大丈夫なのかという、建物の耐久性についての質問です。一般的によく言われるのが、「新耐震基準」施行後の物件なら大丈夫というものです。たしかに新法の施行後に建築されたマンションでは、1995年の阪神大震災でも、今回の東日本大震災においても建物が倒壊するなどの事態にはならずに済んでいます。そうした意味でこの法律が施行されてから、建築確認をとった、概ね1981年以降の申請、実際には申請をしてから建物が竣工するまでに多少の年月を要しますので、1983年以降に竣工した建物であれば、概ね大丈夫という見方ができます。ただ、これはあくまでも、耐震上での基準にすぎません。もちろん、旧法の時代に建設された物件でも堅牢な建物は数多く存在しますし、姉歯事件に象徴されるように、新法施行後であっても、構造計算の操作で耐震性能を著しく落としてしまった物件も、まだ世の中に存在している可能性があります。また、建物が存在する土地も大切なチェックポイントです。これまでの震災でも活断層の上に存在した建物は大きな被害を受ける傾向が見られました。こうした土地の状況について今では自治体で調べれば、実際に買おうと検討しているマンションがどういった地盤の上に立地しているのか、液状化現象は発生しないか、津波などの危険地帯になっていないかなど、建物の築年数だけではうかがい知れないポイントをチェックできます。また、海に近いマンションは人気物件であることが多いのですが、建物が受ける潮の被害は深刻なものがあります。築後、数年もたてば、ベランダの手摺は錆が目立つようになる。海側に向かって給湯器など設置されていようものなら、通常は15年くらいはもつ機器でも10年で取り換える必要のある場合だってあります。このように建物が立地する状況にも左右されますし、もちろん、もともとの施行業者の施行技術の質もあり、一概には判断できません。現地に赴いて、できれば建築士や不動産鑑定士、不動産アドバイザーなどに同行してもらい、意見を聞くことをお勧めします。