管理人はだれ！？

2019年10月3日「木曜日」更新の日記

個別物件の収支・事業計画ではなく、ライフプランというまさにオーナー主体の事業という視点からチェックし、資産のバランスの問題点を確認できたら対応策を検討します。また賃貸事業を継続している間には、経済環境、不動産市況、税制・法制、さらには周囲の環境、オーナー自身の諸事情の変化は避けられません。常に変化する情勢の中で、そのときどきの財産の状況を常に検証しながら対策を進めます。アパートやマンションを貸すことはある種、会社を経営することと同じです。経営計画がずさんであったり、時代や環境、立地に適合していない事業であれば当然良い結果は生まれません。他人任せにしないで、専門性とポリシーをもって経営していくことが必要です。(3)継続する1.不動産賃貸事業において、一番頭を悩ますこと、また面倒なことは、賃料を滞納される等のトラブルを被ることでしょう。*これを防ぐには入居の審査基準を厳しくするということはもちろん当然ですが、優良な賃借人が借りたいと思うような物件を提供することが根本的に必要なことです。-おそらく、どんな建物でも新築当時は人気もあり、入居希望も多く審査も厳しく、借家人を余裕をもって選べることと思います。ところが築10年を経過したぐらいから、オーナーの経営方針によって、各物件に大きな格差が生じてきます。つまり、外装、内装、設備を含んだ水まわり等の補修・修繕・改修費用を節約していては建物も見た目にも相当老朽化し、経年とともにますます借り手の少ない、賃料の取れない、よって審査の基準も甘くなり結果的にトラブルの多い非優良物件となってしまいます。不動産賃貸事業は、入居予定者に見てもらって判断を仰ぐ商売です。外装、内装、水まわりの補修、修繕、リニューアルは、必要不可欠なものです。10年、20年後のことを考えて長期の経営スタンス、修繕計画に立って考えていきましょう。質貸事業における事業計画は、売上が賃料収入であり、経費は税金から修繕費までさまざまなものがあります。この経費はほとんどが固定費であり、毎月確実に出ていくものです。よってこの売上(=質料収入)を核とした事業計画が正確であるか、将来にわたって適合性(現実性)のあるものなのか、この判断を見誤ると事業は失敗してしまいます。何かを建てて貸せば、次の月から賃料が自動的に入ってきて、将来にわたって安心ということは全くありません。「1-9デフレ下のアパート・マンション経営の特徴」でも述べたように、賃貸事業には慎重かつ専門的な経営者判断が必要と言えるのです。