管理人はだれ！？

2019年10月8日「火曜日」更新の日記

会社の設立に際して、委託する管理業務の内容・管理料または家賃、役員の職務内容・報酬などについて十分検討しておく必要があります。実態がないペーパーカンパニー、合理性のない管理料・家賃・役員報酬では否認されます。税法には、伝家の宝刀と言われる「同族会社の行為計算否認の規定」があります。第三者間では取り得ない取引等をした場合に適用される規定です。所得税において高額な管理料の支払い、低廉な賃貸料を否認し、法人税において報酬の損金処理を否認します。なお、オーナー等の家族という特殊な関係の中で構築された管理費・報酬ですから、関係者の良好な関係の維持が不可欠であることを肝に銘じておく必要があります。(1)管理費・家賃管理会社に支払う管理費・家賃は対象物件の種類・規模・委託内容により異なりますが、業務内容等から合理的に算出することは難しく、現実的には管理費割合で示しているようです。適正な管理料・委託料として認められる・認められた事例として、管理料徴収方式ならユーザー賃料の4~8%、転貸方式なら6~12%程度と記載された文献があります。また管理料が20%でも認められた例(事例は150人の借地人の管理等の事案で、契約に基づいて支払ったものであり、必要性、相当性に疑いを差し挟む理由がないと審判)があるとも記載されています。しかし、国税庁の個別通達では、管理業務の内容、事業の規模、収益の状況等の個々の実態に応じて取り扱うとしています。基本的には委託内容しだいであり、集金事務、入居・退去時事務、見回り、清掃、メンテナンスその他の管理内容と程度であり、貸付規模・収益状況・地域等さまざまな事情を総合して管理費を決めますが、近隣の事情に詳しい専門家に相談し事例を収集しましょう。なお転貸方式は、空室でも一定の質料を保証することから自ずと管理会社のリスクが高くなるのでオーナーに支払う賃料は低くなるのでしょう。