管理人はだれ！？

2019年10月21日「月曜日」更新の日記

被相続人等の同族会社に賃貸している場合、不動産の賃貸、駐車場・駐輪場の事業の用に供している場合のチェックポイントを見ておきましょう。また、事業用・居住用も含め事実認定の問題となる場合がありますので、事実を説明できるよう資料を整えておきましょう。(1)同族会社への賃貸同族会社の事業が賃貸事業(後述(3)O)でない場合に、宅地等または家屋を無償で同族会社に貸していたときは、特定同族会社の事業用宅地等にも、被相続人の事業の用にも該当せず、この特例が全く適用されません。相当の対価を得て継続的に貸し付けており所定の要件を満たせば、特定同族会社事業用宅地等に該当し400mまで80%が減額できます。(2)特定事業用資産の特例との併用適用同族会社の株式のうち、非公開株式の株式を取得した親族が役員であり発行済株式総数の2分の1超を被相続人・親族・その他関係者が保有しているなどの要件を満たす場合には特定事業用資産といい、発行済株式総数の3分の2まで相続評価額の計算において10%の軽減(最大1億円)ができる制度があります。相続時精算課税制度により生前贈与された同族会社株式にも適用されます。面積制限を受けますが小規模宅地等の課税価格の特例との併用が可能ですから、贈与プランも含め2つの特例をよく比較検討して上手に選択・併用する必要があります。(3)賃貸の事業に供している場合①質貸の事業とは不動産貸付業、駐車場、駐輪場その他準事業を含みます。準事業とは、事業とは言えないが不動産の貸付その他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行われるものをいいます。1つの宅地・家屋を貸している場合も相当の対価と継続性があれば50%減額の対象となります。②相当の対価とは必要経費を回収した後なお相当の利益を得ていれば問題ないでしょうが、課税所得の計算では赤字でも、所在、設備の状況、営業形態からみて相当の対価と認められるかを判断すると言われています。親戚・家族に固定資産税相当の金銭の授受により貸していても無償の概念に当たり、事業用宅地等とはいえません。③一室が空き家になった場合相続開始前にアパートの一室が空き家になった場合でも、入居の募集をしていつでも貸付できる状態なら、一時的に空室となったにすぎないので、一部が空室でも敷地全体を事業用宅地等として取り扱われます。譲渡、業務停止のために立ち退かせ空室にする場合は、その部分は事業用宅地等とはみなされません。小規模宅地等の課税価格の計算の特例の上手な適用の仕方は?この特例の使い方しだいでは税負担に大きな影響を与えます。上手に活用したいものですが、目先の数字にとらわれて、各相続人の生活環境、土地に対する思いなどを軽視しないような配慮も必要です。また、相続税の申告期限までに分割されていないもの、適用について全員の合意がないときは適用対象外ですから、円満な家族関係こそが一番の相続対策という事実はこの特例にも当てはまります。専門家に実情にあった正しい数値を確認しシミュレーションをしてプランニングを立て家族で話し合いましょう。